Les différences entre montage en actions ou en obligations dans le Crowdfunding Immobilier

L’offre de financement d’un projet immobilier doit être réalisée par l’intermédiaire d’une plateforme disposant du label : « Plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises » délivré par l’AMF. L’usage de ce label est réservé au CIP (conseiller en investissement participatif) ou PSI (prestataire de service d’investissement) et les montants collectés ne peuvent excéder 1 M € par projet.

Aujourd’hui, on peut constater deux principaux formats d’opérations de crowdfunding immobilier : l’investissement en action ou en obligation. Dans les 2 cas l’investissement intervient par l’intermédiaire d’un véhicule d’investissement spécifiquement créé pour l’opération (SAS holding ou ≪ société interposée ≫). Le véhicule d’investissement investit ensuite dans une SAS, une SCCV (société civile de construction vente) dédiée au projet financé.

Le financement des entreprises par souscription d’actions

La souscription d’actions permet aux investisseurs de devenir actionnaire du véhicule d’investissement qui lui-même devient actionnaire de la société dédiée au projet financé. Un pacte d’actionnaires vient définir les conditions d’investissement du véhicule d’investissement dans la société dédiée au projet tels que :

• La priorité du remboursement au bénéfice du véhicule d’investissement et les conditions de sortie des investisseurs

• La rentabilité qui peut être forfaitaire ou simplement proportionnelle à la marge de l’opération

• La fréquence et la nature du reporting sur l’avancée de l’opération

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Figure 1: Exemple de montage en action

Le principal avantage de l’investissement en actions est, sous certaines conditions, son éligibilité au PEA. Le PEA permet d’acquérir un portefeuille d’actions tout en bénéficiant, sous certaines conditions, d’une exonération d’impôt sur les dividendes et les plus-values.

Le PEA permet de gérer un portefeuille d’actions en franchise d’impôt sur le revenu à condition de n’effectuer aucun retrait pendant 5 ans.

Il existe à ce jour deux types de PEA :

• PEA classique,

• PEA PME-ETI, destiné à financer les PME et les ETI (Entreprises de taille intermédiaire).

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Figure 2: LA FISCALITE DES VALEURS MOBILIERES DETENUES AU SEIN D’UN PEA (HSBC). Taux d’imposition appliqué aux gains nets réalisés à compter du 01/01/2013 en cas de retrait sur un PEA

Le financement des entreprises par souscription d’obligations (titres de créance)

Le souscripteur, particulier ou entreprise, souscrit à un emprunt obligataire émis par un véhicule d’investissement, qui ensuite investit en compte courant d’associés dans la société de projet. Il reçoit le paiement du capital et de ses intérêts à la livraison du programme. Les modalités de remboursement du capital et de paiement des intérêts sont librement fixées entre les parties dans un contrat d’émission obligataire.

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Figure 3: Exemple de montage en obligations

Les principaux avantages de ce montage sont :

• Le véhicule d’investissement est dédié au financement d’un seul et unique programme immobilier. Cette exclusivité est formalisée dans les statuts du véhicule au moment de sa création.

• Une garantie à première demande est signée par la société mère du promoteur, l’engageant au remboursement complet de l’emprunt obligataire et des intérêts en cas de défaut de la société de projet.

• L’emprunt obligataire est senior par rapport au capital du promoteur investi dans la société de projet. De fait, le promoteur devra rembourser les obligataires avant de pouvoir récupérer ses fonds propres.

• La rémunération et la date de remboursement des fonds sont fixes.

Le montage obligataire offre aux investisseurs plus de sécurité mais présente une fiscalité moins intéressante que le montage en action.

Si vous êtes un particulier investisseur : Les intérêts perçus dans le cadre d’un emprunt obligataire, appelés ≪ coupons d’obligations ≫, sont des ≪ produits de placement à revenu fixe ≫. Ainsi, ils sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5% prélevés à la source), et au barème de l’imposition sur le revenu, avec un acompte d’imposition sur le revenu (24%) prélevé à la source (prélèvement non libératoire). Si vous êtes une entreprise : les intérêts perçus sont comptabilisés en tant que produits financiers et sont à ce titre soumis à l’imposition sur les sociétés (IS).

Tableau récapitulatif

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Souleymane-Jean GALADIMA
Directeur Général WiSEED Immobilier

 

 

 

 

2 réflexions sur “Les différences entre montage en actions ou en obligations dans le Crowdfunding Immobilier

  1. oli dit :

    Et pour un petit « budget », l’investissement via un PEA engendrant des frais élevés chez la plupart des banques et courtiers, cela rabote encore un peu plus la rémunération.

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    • Canu dit :

      Bonjour, oui en effet , frais d’entrée , frais de gestion annuelle, frais de cession
      L’intérêt du PEA ne s’adresse pas aux petits investisseurs.

      J'aime

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