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Le crowdfunding immobilier et l’analyse du risque

Décryptage par WiSEED immobilier

Le financement de WiSEED Immobilier intervient à un stade avancé de l’opération lorsque le permis de construire est purgé, la commercialisation supérieure à 50% et les accords bancaires obtenus (voir schéma ici). Les fonds levés sur la plateforme serviront essentiellement à l’acquisition du terrain et au lancement des travaux.

Pour comprendre il faut savoir qu’un programme se finance généralement par les prêts bancaires (à hauteur de 40% environ), et par les fonds propres des promoteurs (5% à 15%).

Ce sont ces fonds propres qui sont abondés par l’argent des crowdfunders en complément des prêts bancaires souscrits par le promoteur. Une fois le chantier achevé et tous les lots commercialisés, les particuliers récupèrent capital et intérêts.

Découvrez le calendrier d’une opération immobilière

Quels sont les points d’audit de WISEED Immobilier avant l’investissement des particuliers ?

Il est possible de résumer une opération de promotion immobilière en 12 étapes essentielles (voir schéma ci-dessous). L’analyse de l’équipe audit WiSEED Immobilier s’attache à vérifier en amont que l’ensemble des paramètres de l’opérateur et de l’opération permettront de passer sans encombres ces 12 étapes de la vie d’un programme immobilier jusqu’au remboursement des investisseurs.

L’analyse de l’opération immobilière va porter sur 2 niveaux :

  1. Au niveau du « Corporate », c’est-à-dire au niveau de la société mère du promoteur
  2. Au niveau du programme immobilier

1 – « Corporate » :

L’analyse corporate va porter sur :

  • L’expérience des dirigeants, la genèse et les références de la société de promotion
  • La structure capitalistique et opérationnelle
  • Les fondamentaux bilanciels (actif, endettement, capital) et financiers (rentabilité, liquidité) de la société de promotion, étudiés grâce à différentes ratios et entretiens avec les dirigeants

L’objectif de cette analyse est de s’assurer que le promoteur est suffisamment solide et expérimenté pour mener à bout le montage, la commercialisation et la construction du programme. De plus, nos montages exigent une garantie à première demande octroyée par société mère du promoteur, la solvabilité de cette dernière est donc un élément essentiel.

2 –Le programme :

Le but est d’étudier le programme proposé selon 4 thématiques ; financière, commerciale, juridique et technique.

L’analyse financière vise à analyser le bilan de promotion et de comprendre l’origine de la marge. A ceci s’ajoute le plan de trésorerie afin de mesurer, aléas compris, la capacité du promoteur à financer son opération.

L’analyse commerciale mesure la commercialisation au moment du financement et la nature des logements restant à vendre. Il faut absolument éviter que le stock restant soit déconnecté de la réalité du marché. En cas de doute, une étude de marché indépendante sera utilisée pour mesurer le risque de commercialisation.

L’analyse technique portera sur les choix techniques du promoteur, notamment suite à l’étude des sols, afin de vérifier la prise en compte de ces choix dans le budget de l’opération.

L’analyse juridique portera notamment sur le permis de construire, les servitudes, les actes notariés et les contrats de réservation. Une servitude non prise en compte pourrait entraîner l’arrêt du chantier. A ceci s’ajoute toute l’analyse des contrats de crédits bancaires et des assurances (GFA, DO, TRC) nécessaires au lancement des travaux.

Découvrez les 12 étapes d’une opération de promotion immobilière

souleymane_galadima

Souleymane-Jean GALADIMA
Directeur Général Associé – WiSEED immobilier

6 réflexions sur “Le crowdfunding immobilier et l’analyse du risque

  1. Jérôme dit :

    Bonjour,
    Je trouve toujours dommage d’être sur Wiseed et de financer de l’immobilier. Un peu plus de risque dans nos portefeuilles afin de financer des entreprises innovantes, avant le sacro-saint rendement à tout prix …
    Mes propos ne tendent pas à dévaloriser votre énorme travail réalisé en amont bien entendu.
    Cordialement.
    Jérôme

    J'aime

    • Fabien Raynaud dit :

      Jérôme,
      En plus des investissements sur des opérations immobilières, WISEED propose aussi d’investir dans de jeunes pousses innovantes, où là, le risque est plus élevé.
      Ensuite à chacun d’investir selon son goût du risque.

      Cordialement,
      Fabien

      J'aime

  2. Thomas dit :

    Très intéressant cet audit détaillé.
    Petite question : à chaque nouveau programme, vous auditez le « corporate » même si vous l’avez déjà validé auparavant ?
    Ou alors vous estimez que cela n’en vaut pas la peine car déja validé sur un autre programme ?

    J'aime

    • stephaniewiseed dit :

      Bonjour Thomas et merci pour votre commentaire,
      En fait l’audit corporate complet d’un même promoteur est réalisé une fois et mis à jour chaque année. Si la structure ou l’activité du promoteur a fait l’objet de modifications importantes, un nouvel audit corporate sera réalisé.

      Restant à votre disposition pour tout complément d’information,
      Bien à vous

      J'aime

  3. Jean dit :

    Lorsque l’on investit en crowdfunding immobilier, il faut surtout veiller à bien choisir la plateforme sur laquelle on effectue son investissement. Le critère le plus important étant la certification délivrée par l’AMF (autorité des marchés financiers) qui n’est pas évidente à obtenir mais garantit le sérieux de l’entreprise.

    J'aime

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