Le crowdfunding immobilier, source de financement complémentaire aux banques pour les promoteurs

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Il y a quelques jours, Cédric Decoeur a eu la gentillesse de m’inviter à Intégrale Placement, l’émission de BFM Business qui vous aide à gérer au mieux votre argent, pour évoquer le crowdfunding immobilier. Au bout de quelques minutes, vint la remarque « J’imagine que  certaines banques doivent vous regarder un peu du coin de l’oeil… » (03:20) que j’entends régulièrement. Pour compléter la réponse que j’ai eu plaisir à donner à Cédric, dans laquelle je soulignais la complémentarité des banques et de plateformes comme WiSEED comme sources de financement des promoteurs, voici quelques éléments de réponse supplémentaires.

Ces dernière années, j’ai constaté que les établissements de crédit spécialisés dans le financement de l’immobilier avaient une réaction très hétérogène face au crowdfunding, à savoir le financement d’opérations de promotion sur une plateforme régulée par l’Autorité des Marchés Financiers, comme WiSEED. De rares promoteurs nous ont même fait part des remarques et interrogations émises par certaines agences bancaires à l’encontre du crowdfunding immobilier, allant jusqu’à des situations où les promoteur se voient rencontrer un blocage dans l’octroi de son crédit s’il sollicite une plateforme. Face à cette incompréhension, la méconnaissance de notre niveau d’expertise, de nos processus, de notre ingénierie financière et dans notre intérêt commun, je voudrais souligner certains points fondamentaux.

Face à cette incompréhension, je voudrais souligner certains points au sujet du crowdfunding pour financer la promotion immoibilière

La majorité des acteurs du financement de l’immobilier ont compris la complémentarité entre le financement bancaire et le crowdfunding immobilier. Ce dernier permet aux promoteurs de renforcer leurs fonds propres. Les banques demandent systématiquement au promoteur l’origine de leurs fonds propres et, à condition que le promoteur reste financièrement engagé dans l’opération, valident qu’une partie soit issue d’une plateforme de crowdfunding immobilier.

La promotion immobilière a toujours été un métier très capitalistique. Bien avant l’arrivée du crowdfunding immobilier, de nombreux promoteurs à la structure pérenne et aux opérations rentables se retrouvaient bloqués dans leur croissance par manque de fonds propres. Quelles solutions avaient-ils ? Les options n’étaient pas nombreuses et plutôt opaques ; entre le partage de la marge avec un co-promoteur, la mobilisation du réseau proche, l’utilisation de fonds d’investissement aux exigences de rentabilité élevées, le montage de club deals réservés aux investisseurs fortunés… Le promoteur franchissait un parcours du combattant pour financer ses opérations.

Bien avant l’arrivée du crowdfunding, des promoteurs rentables se retrouvaient déjà bloqués dans leur croissance par manque de fonds propres

Le crowdfunding immobilier n’apporte qu’un peu plus de transparence dans ce financement de la promotion immobilière. Un promoteur qui accepte de mettre en ligne ses comptes, son opération, la nature de son financement pour aller solliciter une foule de particuliers accepte de s’exposer et offre ainsi au banquier avisé l’origine d’une partie de de ses fonds propres. De plus, les plateformes régulées par l’AMF – comme WiSEED – sont soumises à des procédures strictes sur le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, sur la protection des investisseurs et sur la continuité de leur activité.

Les plateformes régulées par l’AMF – comme WiSEED – sont soumises à des procédures strictes.

Quant aux arguments arguant que le crowdfunding immobilier met en danger ou dilue les garanties de la banque, je pense qu’il semble utile de rappeler certains principes que les banques appliquent. Les crédits accordés au promoteur sont systématiquement liés à une série de sûretés (privilège de prêteur de deniers, hypothèque de rang 1 et 2, nantissement des parts), conditionnés à la centralisation des comptes et soumis à un contrôle strict du paiement des honoraires de gestion et des remontées de fonds propres.

L’intervention du crowdfunding immobilier, en capital ou sous la forme d’un emprunt obligataire, ne présente aucune sûreté réelle. Il s’agit d’une activité risquée pour les investisseurs, ce que nous ne manquons jamais de souligner, et les fonds apportés par la foule de particuliers sont systématiquement juniors par rapport aux fonds apportés par les établissements de crédit. En d’autres termes, en cas de problème de l’opérateur ou sur l’opération, les investisseurs de la plateforme passeront après la banque engagée sur l’opération. Il ne s’agit donc pas d’une menace pour les banques, qui ne nous voient pas forcément de travers.

En cas de problème, les investisseurs particuliers passeront après la banque engagée sur l’opération.

Mais comment ignorer cette révolution du financement participatif quand en 2015, 20 Md$ ont été levés dont 2,5 Md$ uniquement pour le crowdfunding immobilier ? Considérer que le crowdfunding n’est qu’une mode éphémère, c’est être aussi candides que ceux qui imaginaient que le e-commerce ne changerait pas les habitudes des consommateurs. Face à cette tendance, nous devons collectivement réfléchir aux meilleurs moyens d’assurer les intérêts de toutes les parties prenantes de ce secteur, que ce soit les investisseurs, les promoteurs immobiliers, les banques et les plateformes. L’échange et la transparence sont la clé de notre réussite commune.

Considérer que le crowdfunding n’est qu’une mode c’est être aussi candides que de croire que le e-commerce ne changerait pas la consommation.

WiSEED existe depuis 2008 et s’est initialement spécialisé dans le financement de jeunes startups avant d’élargir son offre au financement de projets immobiliers. Nous faisons un métier complémentaire et poursuivons des objectifs communs.

Comme vous, nous cherchons à sécuriser et faire prospérer en toute transparence l’épargne qui nous ait confié.

Comme vous, nous cherchons à ce que nos clients promoteurs connaissent une croissance alignée sur leur marché et leurs capacités opérationnelles.

Comme vous, nous cherchons à ce que le grand public participe à ce marché qu’est la promotion immobilière, créateur d’emplois, de logements et de richesses.

La France est un pays précurseur dans le crowdfunding, comme il est en train de le devenir au sujet de la blockchain, et demeure le premier pays de la zone euro sur le marché du crowdfunding immobilier. Les banques françaises ne sont pas réfractaires au crowdfunding non plus, ni au crowdfunding immobilier, et pour preuve : le Crédit Coopératif est partenaire et actionnaire de WiSEED. Alors dans notre intérêt commun, pour apprendre de chacun et afin de continuer à mieux assurer la pérennité et la compétitivité de ce secteur, comprenons-nous !

souleymane_galadima

Souleymane-Jean GALADIMA,

Directeur Général Associé WiSEED pôle immobilier

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