Comment le crowdfunding immobilier peut-il proposer des rendements élevés ?

Le crowdfunding immobilier intrigue. En comparant les taux de rendement proposés par WiSEED sur ses projets immobiliers et les taux des contrats d’assurance-vie, vous vous dites soit « Bon c’est décidé, j’investis dès demain !! » soit « Il doit y avoir un loup, ça n’est pas possible ». Une fois ce moment d’euphorie ou de doute passé, une question vous vient : Comment les plateformes de financement participatif réussissent-elles à offrir des rendements aussi élevés ? Voici quelques éléments de réponse.

D’une part, ce sont des éléments liés au modèle d’investissement de WiSEED qui permettent d’y répondre. C’est en supprimant des intermédiaires à faible valeur ajoutée que nous vous donnons accès à des opportunités d’investissement plus rémunératrices – et plus transparentes. Pour les projets immobiliers, WiSEED ne prélève aujourd’hui ni frais d’entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion aux investisseurs.

D’autre part, ces taux s’expliquent par la forte rentabilité des fonds propres dans la promotion immobilière. Cette activité est caractérisée par un grand effet de levier ; ce dernier étant défini comme l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement. Il est positif si le coût de l’emprunt est inférieur à l’augmentation des bénéfices obtenus grâce à cet endettement.

Avec seulement 10 à 20 % de fonds propres, un promoteur immobilier peut lancer et financer une opération – en complément d’un crédit bancaire (qui couvre 40 % environ du prix de revient) et des réservations des lots (40 à 50 %). Si l’opération est un succès, l’effet de levier génère une rentabilité sur fonds propres comprise entre 30 et 60% ! Vous comprendrez pourquoi les rendements proposés en immobilier sont assez élevés…

Toutefois, ne nous y méprenons pas. Si WISEED propose des taux compris entre 8 et 12% – donc des taux nettement inférieurs à ceux des promoteurs – cela s’explique par l’arrivée plus tardive des WiSEEDers dans l’opération. Nous intervenons à un stade avancé du projet : le permis de construire est purgé de tout recours, la part des réservations suit les conditions bancaires – généralement 50% de réservations exigées – et un crédit avec une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est obtenu. Le promoteur a donc supporté la majorité des risques en amont, d’où une rentabilité sur fonds propres plus importante.

Même si WiSEED intervient à un niveau avancé du projet, il faut rester conscient des aléas jusqu’à la réalisation finale de l’opération. Gardons à l’esprit que la promotion immobilière comporte de nombreux risques internes, avec des problèmes juridiques ou techniques par exemple, ou externes comme les conditions climatiques. Je vous invite d’ailleurs à aller consulter notre rubrique
AIDE qui détaille bien tous ces risques possibles.

Par ailleurs, il s’agit ici d’un emprunt obligataire et non d’un simple prêt. Cela signifie qu’en cas de difficultés voire d’échec de l’opération, l’établissement bancaire sera remboursé avant les investisseurs particuliers. Malgré l’audit corporate effectué et la signature avec le promoteur d’une GAPD (Garantie à Première Demande) ou d’une Caution Solidaire, nous ne sommes jamais à l’abri d’une faillite du promoteur.

Les taux de rendement élevés proposés par WiSEED tiennent compte de ces risques. Tout investisseur aguerri ne saurait donc que trop suivre quelques petits conseils.

Les recommandations pour réussir son investissement

  • Vérifiez que la durée de placement correspond à vos attentes et que le risque est cohérent avec les risques que vous voulez prendre. C’est pour cela que WiSEED vous propose une diversité d’opportunités d’investissements.
  • Diversifiez vos placements entre différents projets et types de titres financiers : assurances vie, actions de start-ups, obligations de projets immobiliers, obligations d’Etats, titres participatifs… Vous savez comme moi qu’il ne faut jamais mettre tous les œufs dans le même panier.
  • Investissez seulement si vous avez une bonne compréhension du produit et que vous êtes conscients des risques encourus. C’est pour vous permettre cette analyse que les WiSEEDers ont accès à toute l’information pertinente pour chaque projet en collecte.
  • Lisez le Guide du Crowdfunding Immobilier que WiSEED et un certain nombre de plateformes partenaires ont publié cet été.

Vous avez des questions ? N’hésitez pas !

FANNY

Article rédigé par Fanny Paganelli,
Chargée d’affaires, WiSEED pôle immobilier

 

5 réflexions sur “Comment le crowdfunding immobilier peut-il proposer des rendements élevés ?

  1. charles dit :

    Bonjour,

    Comme vous vous en doutiez, un certain nombre d’entre nous ce sont intéressé à cette fameuse rentabilité.

    Hors si je peux me permettre, les chiffres annoncés sur les rentabilités des opérations de promotions immobilières hors crowdfunding nécessitent une mise en perspective. Pour cela je vais donner, l’exemple d’un promoteur (cas réel) sur lequel je me suis basé pour m’expliquer le taux proposé.

    Lorsque il parle rentabilité, ce promoteur parle d’un investissement à 1 pour un retour à 5 ans à 1.5. Autrement dit +50% en 5 ans. Ce qui en rendement annuel est inférieur à ce que nous propose WiSEED.
    Pourquoi ?

    Parce qu’il y a deux autres leviers.
    Le premier, le crédit d’impôt TEPA.
    Car oui, sous certaines conditions ces investissements si ils sont conservés 5 ans sont éligibles au crédit d’impôt ce qui augmente artificiellement de manière importante la rentabilité des projets.

    Le second levier, est celui des intermédiaires qui coûtent régulièrement entre 3 et 8% du capital investi.

    Autrement dit, la rentabilité versée sur les capitaux reçus, est d’environ 14% l’an (rentabilité de 8.4% moins 5% de frais d’acquisition). Et ce avec une rentabilité pour l’investisseur bien supérieure mais contre une immobilisation de 5 ans des capitaux.

    Pourquoi le promoteur utilise le crowdfunding ? Parce que les investisseurs capable de mobiliser de telles sommes pendant 5 ans, et peut être plus, sont relativement rares et leur coût d’acquisition est croissant avec le nombre. En utilisant le crowdfunding pour la fin des projets le promoteur peut mobiliser ces investisseurs long terme sur des projets nouveaux et ainsi maximiser leurs profits et ses volumes. Et donc par conséquent ses profits.

    Aimé par 1 personne

  2. Fabien Raynaud dit :

    Merci Fanny pour cet article qui permet de lever le voile sur les rendements et les risques potentiels du crowdfunding immobilier. On comprend mieux comment et quand WiSEED intervient dans ces opérations.
    Cela aurait-il un sens si WiSEED intervenait bien plus en amont du projet (pour un meilleur rendement espéré) mais aussi un risque plus grand ? Ou alors le risque est bien trop grand à ce moment-là ?

    Cordialement,
    Fabien RAYNAUD
    http://www.FabienRaynaud.com

    Aimé par 1 personne

    • Fanny Paganelli dit :

      Merci Fabien pour votre commentaire.

      En élément de réponse, retenons tout d’abord que WiSEED cherche à proposer diverses solutions d’investissement, avec notamment une différenciation des durées de placement, des risques, et par conséquent des rentabilités. C’est pour cela que nos trois pôles « Start-up / Immobilier / Coopératives » (et bientôt d’autres) se différencient bien sur les points évoqués, afin que chacun y trouve son compte. Intervenir au début d’un projet immobilier, cela signifie allonger la durée de placement – recherche & acquisition du terrain, purge incertaine du PC, temps de commercialisation … – et augmenter le risque. La rentabilité serait certes plus élevée dans le cas où l’opération est une réussite, mais on retrouverait beaucoup de caractéristiques communes avec l’investissement start-up, ce qui est peut-être dommage vu la logique exprimée ci-dessus. Ça serait presque un produit d’investissement différent, bien que le secteur immobilier soit commun.

      Par ailleurs, intervenir plus tôt signifierait un autre montage financier avec ses risques associés : l’investissement en capital. Pour répondre à votre question, le risque n’est jamais trop grand, chaque investisseur disposant de sa propre aversion au risque. Toutefois, WiSEED ne souhaite pour le moment pas intervenir avec un tel montage dans l’immobilier. Pour d’autres sous-jacents, néanmoins, vous verrez d’ici la fin d’année des offres d’investissement dans cette veine.

      Bien cordialement

      Aimé par 1 personne

  3. charles dit :

    Si je comprends bien votre réponse à Fabien vous ne voulez d’un modèle de placement immobilier qui concurrencera l’investissement en capital des entreprises. Est-ce que cela signifie qu’il n’y as pas de projet de mise en place des emprunts aux entreprises qui pourraient concurrencer les placements en immobilier ?

    En tous cas, merci et je suis impatient de découvrir ces nouvelles offres d’investissements dont vous parlez.

    Cordialement,
    Charles

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    • Fanny Paganelli dit :

      Charles, tout d’abord merci pour votre contribution sur notre blog qui permet d’alimenter la discussion. Pour répondre à votre commentaire : l’objectif de WiSEED et le 1er conseil que nous donnons à notre communauté est de diversifier au maximum son portefeuille d’investissements. Les opportunités d’investissements start-up (actions), immobilier (obligations) et coopératives (titres participatifs) répondent à cette volonté et sont aujourd’hui complémentaires en rendement, risque et liquidité. Ces projets permettent également de satisfaire les attentes de l’ensemble des membres de notre communauté qui peuvent choisir d’investir dans le projet qui correspond à leurs attentes.

      Il n’est pas impossible d’intervenir à un stade nettement moins avancé dans une opération immobilière, en capital (actions) par exemple, mais ce n’est pas une demande des investisseurs aujourd’hui. Ce qui est attendu et qui fait partie de notre mission par contre, c’est d’élargir le choix : c’est pourquoi nous allons lancer dans les prochains mois le financement de projets d’énergies renouvelables et d’agroforesterie proposant ainsi d’autres types de rendements et d’avantages.

      WiSEED a pour ambition de démocratiser les investissements durables et éthiques tout en proposant une grande offre d’investissements aux couples rendement/risque/liquidité intéressants pour les épargnants. Immobilier, startup et coopérative sont aujourd’hui les piliers de l’offre WiSEED et d’autres arrivent très prochainement !

      A très vite sur WiSEED,

      Aimé par 1 personne

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