crowdfunding immobilier

La conjoncture est-elle favorable pour investir en crowdfunding immobilier ?

WiSEED vous annonçait il y a quelques semaines avoir dépassé le cap des 10 projets remboursés (nous en sommes à 15 à ce jour). Divers types d’opérations immobilières, toujours rigoureusement sélectionnées, vous sont proposées chaque semaine sur la plateforme avec des rendements attractifs. Mais qu’en est-il vraiment des tendances du marché à l’heure actuelle ? Est-ce un modèle qui peut perdurer ? Le crowdfunding immobilier est-il basé sur un marché solide et une dynamique pérenne ? WiSEED vous propose ici quelques clés de compréhension.

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Le Revenu, L’Obs, Argent&Patrimoine ou BFM TV… de nombreux médias s’intéressent au crowdfunding immobilier

Le dynamisme du marché résidentiel

Le marché de l’immobilier résidentiel est en nette reprise depuis début 2015, et la tendance se confirme en 2016. Selon le ministère de l’Ecologie, le nombre de réservations de logements neufs a considérablement augmenté au premier semestre 2016 : 28 600 biens ont été réservés, soit 15,2 % de plus qu’au premier semestre 2015.

Parallèlement, les mises en vente de logements neufs se sont accrues avec plus de 105 000 logements nouveaux sur le marché depuis un an. Quant aux logements proposés à la vente encore non réservés, il reste élevé mais se réduit peu à peu pour s’établir à 97 800 logements, soit -4,5% par rapport au premier trimestre 2015.

Ce dynamisme profite à tout le monde, notamment aux petites entreprises artisanales, qui forment 59% des effectifs (soit 643.000 artisans tous corps de métier confondus) dans le BTP. En effet, la Capeb souligne que l’activité des artisans dans le neuf s’était amélioré de 1,5% à fin mars 2016 comparé à 2015, de 2% au trimestre suivant et maintenant de 3% entre juillet et fin septembre comparé au troisième trimestre 2015.

Les ventes augmentent quand les mises en vente restent plus modérées. Si ces chiffres nous prouvent qu’il y a effectivement un rebond du marché résidentiel en France, il est légitime de se demander comment cela s’explique.

Pourquoi une telle dynamique ? La conjoncture et les aides de l’Etat y contribuent

Plusieurs facteurs expliquent cette fluidité sur le marché immobilier français, le premier est sans doute la baisse considérable des taux de crédit. Il est possible aujourd’hui de se financer à 1.87 % sur 15 ans et 2.01 % sur 20 ans ; on a atteint des taux « historiques » comme nous confie J-M Vilon, Directeur Général de Crédit Logement sur Club Immo. Ces taux créent un effet d’aubaine chez les acquéreurs. C’est le moment ou jamais de passer à l’acte d’achat pour en bénéficier.

Par ailleurs, plusieurs mesures gouvernementales ont favorisé l’achat ou l’investissement immobilier. L’Etat subventionne la pierre, secteur plus important que le tourisme ou l’hôtellerie dans notre PIB. On pense tout d’abord au Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce prêt accessible à tous les primo-accédants qui a permis une belle embellie du marché du neuf.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) vient compléter l’aide proposée par le PTZ puisqu’il est compatible avec les autres prêts réglementés et il permet de financer 100% de l’acquisition ou de la construction de votre résidence principale.

On pense aussi au dispositif Pinel (successeur de la loi Duflot). Ce système étalé sur 6, 9 ou 12 ans permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf destiné à la location, tout en réduisant leur impôt sur le revenu. De nombreux acquéreurs ont pu investir en bénéficiant de ce dispositif et ainsi participer à l’augmentation des ventes.

Enfin, certains facteurs sociétaux continuent à jouer leur rôle et dynamisent le marché. C’est notamment le cas de la démographie française. La population est en augmentation constante avec un solde naturel et un solde migratoire positifs, ce qui permet de maintenir une certaine vitalité sur le marché immobilier ; tout comme la croyance populaire considérant que l’investissement dans la pierre « c’est rentable ! ».

L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge, ce qui assure une partie de la pérennité du marché.

Pour l’avenir, espérons une croissance du PIB et des prix de l’immobilier

Une question nous taraude alors : est-ce un redémarrage passager ou une amélioration durable ? Aucune prétention de prédire l’avenir ici ! Nous pouvons simplement imaginer deux scénarios : une reprise durable ou une inflexion du marché.

Si les facteurs conjoncturels continuent à dynamiser le marché – démographie relativement soutenue, l’immobilier comme valeur refuge etc. – les mesures de soutien au logement neuf semblent aller dans le même sens. L’accès au PTZ est renforcé en 2016 avec un montant du prêt pouvant atteindre 40% du prix d’achat, un plafond de ressources relevé, une durée de prêt allongée…

Néanmoins, d’autres facteurs pourraient paralyser la reprise : la croissance française, qui reste faible à l’heure actuelle, et les prix de l’immobilier. Si au premier trimestre 2016, la croissance du PIB a fait +0,6% et qu’elle est restée stable au second trimestre, les prévisions restent assez faibles pour la fin d’année. Quant aux prix de vente, malgré la stabilité actuelle, l’agence de notation Standard & Poor’s table sur une remontée des prix de la pierre en 2017.

Enfin, une incertitude persiste : la remontée possible des taux de crédit. Aujourd’hui, ce sont les taux historiquement bas qui ont participé au soutien du marché de l’immobilier, et ce grâce aux taux (faibles) des emprunts souverains. Si, à l’avenir, ces taux venaient à remonter – scénario tout à fait imaginable – on remarquerait une diminution de l’effet d’aubaine et par conséquent une baisse de l’activité.

Notre avis : Restons vigilants, mais les fondamentaux sont bons !

Rien d’alarmant toutefois, même si la méfiance est de mise comme sur tout marché. Le dispositif Pinel, qui « a marché, marche, et marchera (encore) » selon François Hollande, est prolongé dorénavant jusqu’au 31 décembre 2017, et il y a « une politique de financement très responsable » selon le Directeur Général de Crédit Logement. Même en cas de légère remontée des taux, le volume des ventes devrait rester relativement soutenu, ce qui devrait vous rassurer pour investir dans les opérations sélectionnées par WiSEED !

De plus, dans le crowdfunding immobilier, la durée d’immobilisation des fonds varie de 12 à 24 mois. C’est un élément clé car il permet aux investisseurs comme vous et moi d’immobiliser nos fonds sur une durée relativement courte et nous adapter aux évolutions du marché de la promotion immobilière.

Partagez-vous notre analyse ? Qu’est-ce qui vous donne confiance, ou au contraire vous rend hésitant, pour investir ?

FANNY

Article rédigé par Fanny Paganelli,
Chargée d’affaires, WiSEED pôle immobilier

7 réflexions sur “La conjoncture est-elle favorable pour investir en crowdfunding immobilier ?

  1. Fabien Raynaud dit :

    Les différentes sorties positives faites sur WiSEED m’ont donné confiance à la fois dans le marché du crowdfunding immobilier et dans le sérieux de l’équipe WiSEED pour sélectionner les « bons » dossiers.
    La baisse notable du ticket d’entrée à 100€ permet aussi à ceux qui veulent se lancer dans ce type d’investissement d’y aller progressivement et de diversifier leur investissement dans plusieurs projets immobiliers (et ne pas mettre tous leurs oeufs dans le même panier).
    Ce dernier point ajouté à la bonne santé du secteur fait aussi qu’il y a plus de publicité sur ce nouveau type d’investissement, le rendant ainsi plus accessible au plus grand nombre.
    Quant à la santé future de ce secteur, wait and see…

    Cordialement,
    Fabien RAYNAUD

    Aimé par 1 personne

  2. charles dit :

    Ma confiance dans la promotion immobilière est beaucoup plus mesurée. En effet, comme vous le signalez les taux d’intérêts sont de plus en plus bas. Or, si vous comparez l’évolution du rapport entre le taux loyer/prix de vente et les taux d’emprunts, il y a une corrélation assez forte. Corrélation qui est due à l’arbitrage entre achat et location.

    Ainsi, les rendements bruts offerts par l’immobilier (hors plus-values) sont grosomodo l’équivalent du taux d’emprunt rapporté au prix du bien réévalué chaque année. Pour le moment, le marché se porte très bien car la baisse quasi continue depuis 30 ans des taux d’emprunt et l’allongement des durées d’emprunt ont produit une augmentation des prix des biens et donc des rendements élevé par rapport aux prix d’achats initiaux. Cependant les taux actuels sont tellement bas, que les rendements nets des biens immobiliers risquent de passer en territoire négatif. En effet, lorsque vous devenez propriétaire, entre les différentes taxes et frais d’entretien à votre charge vous avez des frais correspondants à 1 à 2% de la valeur du bien en plus de l’emprunt. Quand le bien rapportait 5 à 10% cela fait du 3 à 9% net. Mais si le rendement brut passe à 2 à 6% alors le net sera de 0 à 5%. Or, qui empruntera même à 1% pour acheter un bien avec un rendement net a 0%.

    Le second risque est la remontée des taux dont les analystes n’arrêtent pas de dire qu’ils ne peuvent plus baisser, un jour ils auront raison. Ce jour-là, les capacités d’emprunts vont fortement diminuées. Pour donner une estimation simple, passer de 2 à 3 % sur 25 ans cela réduit de 11% la capacité d’emprunt. Il y a un risque important que les prix de l’immobilier suivent cette capacité d’emprunt. Or, si les prix de l’immobilier baissent significativement cela risque de casser le modèle économique de la location.

    Autrement dit, l’évolution des taux d’emprunts qu’ils soient à la hausse ou à la baisse, nous entrainent face à un bouleversement du marché immobilier. Or, la bonne santé de la promotion immobilière est directement liée à la bonne santé de ce marché.

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    • gerard.barbier2@orange.fr dit :

      Si je vous suis, depuis 30 ans de « politique » en faveur de la construction:
      allongement des périodes de crédit, baisse régulière des taux, réductions fiscales
      aboutissent à une élévation des prix, que ne compensent pas les loyers.
      J’adhère. Autre conséquence: augmentation « artificielle » du patrimoine, donc du seuil ISF qui n’est pas ajusté sur l’inflation du logement. Et baisse de son attractivité.

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    • charles dit :

      Pas d’inquiétudes, il y en as eu 19 sur 2015 et déjà 32 sur 2016. Sachant que la majorité des dossiers ne restent que quelques jours en collecte il faut ce dire que la plus part du temps il n’y as pas de collecte ouvertes. La période de septembre-octobre que l’on as connue fait exception puisque un nombre de dossier important à été mis en collecte en même temps.

      Pour te rassurer tu peux aussi regarder les projets « en vote » il y en as un qui vas bientôt être mis en collecte. Par contre, je ne sait pas si le délai de mise en vote peut être utilisé pour savoir quand la mise en collecte aura lieu.Le fait de faire apparaître les projets a venir sur cette partie est entre autre la réponse à une demande qui leur a été faite suite au changement de présentation. Le délai théorique n’est donc peut être pas ajusté.

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    • Fanny Paganelli dit :

      WiSEED est en pleine transition avec la mise en place d’une nouvelle ingénierie financière, d’où l’absence momentanée de dossiers sur notre plateforme. Cette ingénierie vous sera communiquée dans les prochains jours lors de la mise en collecte d’un nouveau projet ; sachez toutefois que le double niveau de sécurité sera maintenu via l’engagement de la maison mère et la mise en place d’une GAPD.

      Bien à vous

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