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Le « scoring »: un nouvel outil pour guider vos choix d’investissements

« J’ai investi dans ce projet car j’aime bien la couleur de la façade… je me verrai bien y vivre ». Ce témoignage est symptomatique de ce que partagent certains WiSEEDers suite à leurs investissements en crowdfunding immobilier. L’émotion, les valeurs et la confiance en WiSEED occupent une place importante dans vos choix (le fait que nous sommes à 16 sorties positives aussi), et nous vous en remercions. Mais il s’agit d’investissements financiers, et il est fondamental d’être le plus rationnel possible. Pour faciliter vos décisions et être encore plus transparent, nous avons développé un scoring qui est, dès aujourd’hui, affiché sur chaque projet.

Pourquoi le « scoring » ?

Une partie des investisseurs concentrent leurs analyses sur deux critères pour faire leurs choix : le délai de récupération des fonds et le taux de rentabilité attendu. Une autre partie, ayant une plus grande aversion au risque, pousse sa réflexion un peu plus loin en se demandant par exemple… Si le projet est mieux qu’un autre ? S’il n’est pas trop risqué ? S’il correspond bien à une stratégie d’investissement ? En tant qu’investisseur aguerri, vous vous êtes surement déjà posé ces questions avant de prendre votre décision, sans pour autant avoir les réponses.

Si le couple risque/rendement est bien connu de tous les investisseurs, le développement d’un outil d’aide à la décision propre à chaque projet, le scoring, a aussi pour objectif de mieux présenter et expliquer ce risque, là où auparavant seul le rendement était mis en avant. C’est ainsi qu’est né, il y a plus d’un an, l’idée de développer notre propre outil d’aide à la décision d’investissement.

Comment a-t-il été construit ?

Nous avons pris le temps de la réflexion pour développer cet outil, la sélection des dossiers, étant déjà importante (moins de 10% des dossiers soumis sont mis en collecte sur WiSEED), il fallait que cet outil apporte une réelle plus-value, non seulement au niveau du profil d’un projet mais qu’il permette également une comparaison entre les différents projets.

Nous effectuons une approche double : l’opérateur (ou promoteur) d’un côté et l’opération (ou le projet) de l’autre. Il ne reprend pas l’ensemble des facteurs examinés lors de notre analyse complète en amont de la mise en ligne, comme par exemple l’historique de promotion de l’opérateur ou l’emplacement du projet. Il sera toujours important de bien découvrir le projet sur WiSEED avant d’investir.

Mais il résume des points clés pour lesquels les critères n’ont pas tous le même barème, car nous voulions que certains soient plus importants dans la note finale. Au niveau de l’opérateur, ou promoteur, nous avons retenu quatre critères objectifs et chiffrés :

  • La taille du promoteur, (de A à D selon le CA) ;
  • Les capitaux propres, (de A à D selon le montant) ;
  • Le taux d’endettement (de A à C selon le taux) ;
  • Le taux de liquidité (de A à C selon le taux).

Au niveau de l’opération, quatre critères objectifs ont été retenus :

  • Le taux de commercialisation, (de A à E selon le taux) ;
  • La sécurité des fonds propres des investisseurs, (de A à C selon le taux) ;
  • L’impasse de couverture du prix de revient, (de A à C selon le taux) ;
  • La sécurité technique (de A à C selon les entreprises travaux).

Comment le lire ?

Cet outil n’a pas pour vocation de répondre à toutes les questions, mais bien de donner une idée de la typologie du projet dans lequel vous êtes invité à investir. En effet nous transmettons beaucoup d’informations sur le profil des opérations en financement, dont le scoring est une sorte de synthèse.

Nous avons choisi de vous présenter le résultat sous forme de lettrage allant de A à E, où « A » représente un couple rendement/risque modéré, c’est donc un excellent dossier, peu risqué, alors que « E » représente un couple plus élevé, c’est donc un dossier qui aura un taux de rendement plus haut car le risque sera plus élevé. Ce projet est passé par le comité de sélection afin de minimiser les risques pris par les WiSEEDers mais il vous sera par exemple présenté à un stade moins avancé qu’un projet noté « A », ce paramètre impactant sur la notion de « risque ».

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Une précision importante : le taux proposé est l’expression du couple rendement/risque mais également du marché, c’est-à-dire des conditions acceptées par le promoteur. Les taux proposés ne peuvent être parfaitement liés au risque selon une formule mathématique et font l’objet de négociation. En comparant les différents projets, l’outil vous permettra de mieux apprécier la justification des taux proposés, l’adéquation des projets avec votre stratégie d’investissement.

Toujours plus de transparence

Cet outil d’aide à la décision n’est ni une boule de cristal ni un jeu de tarot. Il n’est pas un outil de prédiction et il ne présume en rien de la réussite de votre investissement. Son apport est avant tout synthétique et visuel pour permettre d’y voir plus clair entre les diverses propositions d’investissements.

Nous continuerons à être les plus transparents et complets possibles pour vous accompagner dans votre décision d’investir dans les nombreux projets en financement sur WiSEED. Les pages des projets, leurs forums de discussions ainsi que leurs documents financiers, continueront à être disponibles et à informer vos décisions. Bons investissements à tous !

jeanbaptiste_amard
Jean-Baptiste AMARD,
Analyste Financier – WiSEED Immobilier

13 réflexions sur “Le « scoring »: un nouvel outil pour guider vos choix d’investissements

  1. J-P Baude dit :

    Excellente initiative qui montre le leadership de Wiseed.
    Je me pose toutefois la question du lien entre le scoring et le taux d’intérêt.Le taux devrait croître avec le risque, c’est à dire le score.
    Or, si on prend les 2 derniers projets immobiliers:
    . Le Square – score D – 10%
    . Vista et Mare – score C – 10,5%
    On aurait pu s’attendre à ce que le Square, plus risqué que Vista et Mare, ait un taux supérieur, mais ce n’est pas le cas. Avez-vous une explication ?

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    • jeanbaptisteamard dit :

      Bonjour et merci pour votre commentaire.
      En effet le lien entre le scoring et le taux d’intérêt proposé n’est pas automatique.
      Le scoring présenté est établi à partir de 8 critères objectifs permettant une comparaison rapide et efficace des investissements, tandis que le taux lui représente plus volontiers l’ensemble de notre analyse y compris comme cité dans l’article à titre d’exemple l’historique du promoteur ou encore la qualité du projet, de son emplacement, etc…
      Bien cordialement,

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  2. charles dit :

    Tout d’abord, merci pour la mise en place de ce nouvel outil.

    Tout comme JP baude j’ai été surpris de constater la décorrélation entre la note et le taux.
    Ceci dit, le risque projet semble similaire dans les deux projets actuellement présentés je suppose donc que c’est la marge de négociation qui a fait effet.

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  3. Philippe Rabouin dit :

    Bonjour
    Sur un des derniers projets, il y avait 245 investisseurs en liste d’attente à 13h02 pour une ouverture de souscription à 13h00. …
    Combien serons nous pour un projet côté A rémunéré à 10 % sur 18 mois ?
    Le scoring est un outil pour orienter c’est vrai mais qui stimulera les décisions donc des embouteillages, c’est certain.
    Mais ne soyons pas mauvais joueurs, Wiseed a raison d’apporter des instruments de décisions aux investisseurs.
    Merci

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  4. Charles Quenum dit :

    Bonjour,

    Ce n’est pas sur ce sujet, mais pourquoi certains projets sont accessible qu’a certaines personnnes, comme OPEN APP ? Je vois sur le fil d’actualité que certains commentent, mais moi lorsque je clique sur le lien, je suis redirigé vers l’accueil. Je vous remercie d’avance.

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    • WiSEED dit :

      Bonjour Charles et merci pour votre message,
      Certaines startups pour soutenir leur développement souhaitent faire une seconde levée de fonds mais auprès des actionnaires de la première collecte uniquement. Voilà pourquoi tout le monde n’y a pas accès.

      Restant à votre disposition si besoin,
      Bien à vous

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  5. L. Poussier dit :

    Un affichage simple du risque, c’est un progrès, mais il faudra que le risque affiché soit correctement estimé, en incluant la qualité de gestion, pour éviter de mauvaises surprises comme avec Les Jardins de Clarisse récemment, et NewWind, un peu plus tôt.
    D’autre part, indiquer « Assez Bon » en face du niveau E de risque, c’est un humour que je trouve « Assez Bon ».

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