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Pour plus de transparence en crowdfunding immobilier : les pages promoteurs

WiSEED a inventé un métier nouveau il y a 8 ans et l’a étendu à la promotion immobilière il a 6 ans. Nous sommes reconnaissants pour votre confiance et fiers des performances passées de cette offre d’investissement, qui ne garantissent néanmoins pas de performances futures. Le récent placement en redressement judiciaire du Groupe Terlat, dont nous avons financé 2 opérations, nous montre qu’il faut continuer nos efforts de transparence. C’est pour cela que nous vous présentons aujourd’hui la page Promoteurs, où vous pourrez suivre la situation des promoteurs en temps réel.

L’investissement participatif dans la promotion immobilière est très attractif par les rendements affichés et la courte durée d’immobilisation des fonds. Plus de 3 000 investisseurs ont investi dans l’immobilier sur WiSEEED, nous confiant plus de 40 millions d’euros, dont nous avons déjà remboursé plus de 7 millions d’euros à ce jour. Mais c’est aussi un placement risqué, comme le rappellent régulièrement les équipes de WiSEED, les professionnels de la finance et les journalistes spécialisés.

Cette semaine, le promoteur Terlat, qui a eu recours au financement participatif, fait la une car il se trouve en redressement judiciaire. Avant tout, sachez que les investisseurs dans ces opérations ont été informés de la situation en amont et à chaque étape ; nous suivons ces dossiers et collaborons avec les investisseurs et les promoteurs afin de trouver des solutions. Mais les questions ont été nombreuses ces derniers jours, notamment de la part des autres WiSEEDers, et nous comprenons vos interrogations.

wiseed-page-promoteurs

Cliquez sur l’image pour accéder à cette nouvelle page

Au-delà des reportings trimestriels que tous les investisseurs reçoivent déjà (1 reporting est envoyé tous les 1,5 jours sur WiSEED), et des informations que chaque investisseur peut consulter à tout moment dans son portefeuille (santé du projet, communications spécifiques etc.), voici un moyen de mieux connaitre les promoteurs avec lesquels nous travaillons : la page Promoteurs.

Cette page liste tous les promoteurs (chacun a une page dédiée) dont vous avez financé des projets publics. Parmi ceux-ci, en toute transparence, les trois suivants font l’objet d’un suivi particulier :

  • Groupe Terlat : RETOME, société mère, et TERLAT INDUSTRIE, filiale de construction bois, sont en cessation de paiement depuis le 5 janvier 2017. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte en vue de réorganiser la structure financière de la société et de placer les entreprises sous la tutelle d’un mandataire. WiSEED a réussi à obtenir le remboursement partiel de l’opération Le Passage en percevant 300 000 € sur les 516 500 € investis, qui seront versés aux investisseurs dans les jours à venir. (Sachez qu’en raison des difficultés de ce promoteur, nous avions annulé un de ses programmes, auquel plus de 260 WiSEEDers avaient souscrit)
  • Groupe Ellipse : Le programme La Poste Migennes est livré et loué à POSTE IMMO. Pour autant, le promoteur n’a pas réussi à commercialiser cet actif entraînant un retard de remboursement. WiSEED a mobilisé son réseau et a réussi à signer un protocole avec un investisseur désireux de racheter les parts de la SCI détenant l’actif. Cette transaction, si elle aboutit, permettra le remboursement intégral des investisseurs.
  • L’Art De Construire : L’opération L’Espace Rimbaud présente un retard conséquent. L’opération Rimbaud est un chantier constitué de deux phases : la construction d’un hôtel exploité, dont la livraison était planifiée à la rentrée 2015, et d’un immeuble de bureaux contigu, dont la construction devait s’achever un an après. A ce jour, l’hôtel a été terminé et livré, mais le taux de commercialisation de 40% nécessaire au lancement de la construction des bureaux n’est pas atteint. Seul un étage sur les 5 prévus est réservé. Il faut espérer que la dynamique commerciale se concrétise très vite dans les prochaines semaines, si nous voulons voir le promoteur disposer de la trésorerie nécessaire au remboursement des obligataires en octobre 2017. Cette opération mérite une vigilance accrue.

Toutes ces informations sont accessibles via la page Promoteurs dès aujourd’hui ; consultez-la avant, pendant et après vos décisions d’investissement sur WiSEED. N’hésitez pas à nous donner des suggestions d’améliorations afin que nous puissions les rendre plus utiles. Nous espérons qu’avec le scoring que nous avons lancé la semaine dernière, cela améliorera significativement la transparence sur WiSEED.

Rendez-vous demain matin à 10h sur BFM Business pour davantage d’informations et d’explications. Merci encore pour votre confiance.

wiseed-bfm-businessMise à jour du jeudi 19 janvier au soir : Retrouvez mon intervention sur « l’affaire Terlat » sur BFM Business, en cliquant sur l’image ci-contre. Merci à Alexandre Gaillard d’avoir partagé ce lien dans les commentaires.

Souleymane-Jean Galadima, DG WiSEED Immobilier

Souleymane-Jean GALADIMA
Directeur Général Associé, WiSEED Immobilier

18 réflexions sur “Pour plus de transparence en crowdfunding immobilier : les pages promoteurs

  1. Wilfried GEHIN dit :

    (1) La Page Promoteur est un pas dans la bonne direction. Merci d’y intégrer pour chaque Promoteur votre Scoring Promoteur, les informations sur les fonds propres du Groupe, le niveau d’endettement et de liquidité.

    (2) Pour ma part, j’ai identifie une dérive sur la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier ces 6-9 derniers mois, portant sur 3 éléments cruciaux lors de la sélection / négociation de nouveaux projets avec les Promoteurs. L’exemple Terlat n’en est que symptomatique:

    a) Usage excessif du levier financier: Les plateformes doivent exiger que les fonds propres Promoteur + quasi fonds propres des crowdfunders représentent au minimum 20% du coût du projet.

    b) Non-alignement des intérêts: nombre de projets sont présentés avec une implication minimaliste des Promoteurs en terme de fonds propres investis ds le projet, parfois ne représentant que quelque mois de frais de gestion charge par le Promoteur. Le principe de base a respecter est a mes yeux: a minima 50 % des fonds propres doivent être apportes par le Promoteur et 50% pas les crowdfunders. De la sorte, le risque de voir les Promoteurs faire de la cavalerie en utilisant un levier financier excessif sera fortement réduit.

    c) Ne présenter que des projets dont le coût prévisionnel est couvert par les fonds propres (y compris quasi fond propres apportes par les crowdfunders), prêt bancaire et commercialisation a 110% au minimum, pour couvrir d’éventuels aleas en terme de surcoût/délai chantier ou annulation de réservation.

    Pour ma part, je ne financerai de nouveaux projets immobiliers que si les plateformes reviennent a des critères de sélection plus sains. Ma critique se veut constructive, je souhaite que le crowdfunding immobilier se développe en France et en Europe, mais sur des bases saines et viables a long terme.

    Cordialement,

    Aimé par 1 personne

  2. Sylvain dit :

    Nous savons tous que ce sont des opérations risquées. Donc, chacun prend ses responsabilités, et moi le premier qui ai perdu un peu.
    Par contre, il faut impérativement faire changer la fiscalité, car, si les pertes en capital sur obligations dans le cas de WiSEED ne sont pas déductibles des impôts et notamment de l’IR, le jeu n’en vaudra pas la chandelle…
    A vous WiSEED, et autres fintech de changer ce point… sinon le crowdfunding immobilier ira vers sa mort, ou il faudra changer la forme de l’accompagnement, ou il faudra exiger un taux de 15 – 20% pour tenir compte du risque et de la fiscalité, et donc du rendement net.

    Aimé par 1 personne

  3. charles dit :

    Bonjour,

    Ce type d’information manquait en effet sur la plateforme mais j’avoue que pour ma part j’utilisait déjà la veille du site Hello Crowdfunding sur les promoteurs qui a l’avantage d’être multi-plateforme.

    Sur ce site il est indiqué pour le groupe Terlat que sur 7 projets, 6 ont été financés, 3 sont arrivés a échéances sans être remboursés et 3 sont encore en cours.
    L’avantage que je trouve sur les fiches du site Hello Crowdfunding est la prise en compte des retards. Ceci dit, l’analyse faite pour chaque promoteur sera peut être intéressante a l’usage.

    D’ailleurs, j’en profite pour vous remercier car vous avez annulé la collecte de la troisièmes levée de fonds sur la plateforme du groupe Terlat voyant que les deux premiers prenaient une mauvaise direction.

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  4. Souleymane-Jean Galadima dit :

    Bonsoir,
    Je vous remercie pour votre participation constructive à ce débat et à l’amélioration de nos processus.
    Merci @Fabien pour votre soutien.
    @Wilfried, vos suggestions sont très pertinentes dans un soucis d’une meilleure maîtrise du risque. Il s’agira d’étudier leur mise en oeuvre et notamment les confronter à la réalité du marché.
    @Sylvain, ce point a déjà été mainte fois soulevé par Stéphanie Savel auprès de Bercy malheureusement avec une fin de non recevoir. En effet, permettre la déduction des pertes issus des intérêts obligataires entraîneraient des effets de bords bien au delà du crowdfunding immobilier. Pour autant nous ne nous avouons pas vaincu et nous tâcherons de porter ce message auprès du prochain gouvernement.
    @Charles, nous avons convenu ce matin en réunion avec les plateformes de crowdfunding immobilier de renforcer notre collaboration avec Hellocrowdfunding. Ce dernier travaille sur un accès back-office qui nous permettra d’alimenter la plateforme en temps réel.

    Cette malheureuse alerte est l’occasion pour le marché du crowdfunding immobilier de gagner en maturité.

    Excellente soirée,

    Aimé par 2 people

    • alexandrepierrecharlesgaillard dit :

      Bonsoir Souleymane,

      Merci pour cet éclairage utile et nécessaire.

      Difficile d’éviter le badbuzz dans un environnement médiatique franchouillard qui aime tant pointer du doigt les informations anxiogènes. Comme le souligne Sylvain, avant d’investir chacun prend ses responsabilités !

      J’en profite pour mettre ici le lien sur votre intervention sur BFM Business :
      http://bfmbusiness.bfmtv.com/mediaplayer/video/la-vie-immo-quid-du-premier-accroc-du-crowdfunding-immobilier-1901-904865.html

      Bonne maîtrise !
      Sur la fin de l’interview, lorsque je le journaliste vous invite à tirer les leçons de cette 1ere alerte dans les process interne de Wiseed, vous auriez pu rajouter l’annulation d’une 3eme levée de fond pourtant déjà finance avec ce promoteur. C’est le meilleur signe pour souligner la réactivité et l’adaptation continue des process.

      En conséquence, la 1ere partie de mon précèdent article sur ce blog est toujours d’actualité !
      https://blog.wiseed.com/2016/10/13/wiseed-demain-22/
      « Information, visibilité, transparence, 3 facteurs de réussite pour l’industrie du Crowdfunding ! »
      En espérant que le dossier Terlat trouve rapidement une sortie par le haut.

      Bien cordialement,
      Alexandre

      Aimé par 1 personne

  5. Ptitlouis dit :

    Qui dit nouveau metier et alternative aux banquiers, exige une communication et une transparence de l’information à la hauteur des enjeux.

    Honnêtement nous n’avions pas identifié le risque Terlat Industrie quand nous avons souscrit dans Le Passage….

    Aimé par 1 personne

  6. Souleymane-Jean Galadima dit :

    Bonjour,

    En effet, la transparence dans la communication est un élément clé dans le succès du crowdfunding. Tous les investisseurs concernés ont été informés sur la nature de la situation et nous les tiendrons informés au fur et à mesure de la collecte de nouvelles informations. Je me rends personnellement à Salon de Provence la semaine prochaine pour rencontrer le promoteur et évaluer la situation sur place.

    Pour ce qui est de l’analyse, même à posteriori, rien ne laisser penser en regardant les comptes qu’une telle situation arriverait. Pour autant, nous devons poursuivre une logique d’amélioration continue de nos processus et nous renforcerons l’analyse corporate des promoteurs, notamment ceux dont la croissance rapide mérite d’être confrontée à leurs ressources opérationnelles et financières.

    Bien à vous,

    Aimé par 2 people

  7. Laurent dit :

    Bonjour,

    Avec des rendements annoncés entre 9 et 11%, tout investisseur sait qu’il prend des risques importants. Toutefois, je pense que Wiseed peut facilement et largement mieux faire en terme d’information.

    La page Promoteurs n’a en effet aucune utilité pour prendre une décision d’investissement (liste des projets financés ou en cours + petite présentation de type plaquette commerciale).

    Les informations que l’on trouve (gratuitement) sur Société.com sont autrement plus intéressantes pour prendre sa décision.
    Par exemple pour l’opération Les Portes d’Asgard d’Acantys, on voit que ce promoteur a un rating défavorable et une santé financière très moyenne (http://www.societe.com/analyse-financiere/groupe-acantys-448693069.html), ce qui appelle la question « où en sera ce promoteur dans 2 ans lorsqu’il devra rembourser les obligations et payer les intérêts ? ».
    Un deuxième exemple, Infinite Invest, promoteur de l’opération Le Square,
    n’a jamais publié aucun chiffre bien que cette société existe depuis 3 ans (http://www.societe.com/societe/infinite-invest-799348149.html). Question de base pour l’investisseur « pourquoi ce promoteur, qui recherche tout de même 280.000€, ne souhaite pas publier ses données financières de base tel que CA, rentabilité et bilan ? ».

    Je pense que Wiseed gagnerait en crédibilité en consolidant ce type d’information sur les pages projet et promoteurs.

    Laurent

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    • Souleymane-Jean Galadima dit :

      Bonjour

      Le fichier des ratios promoteur indique le RCS afin de faciliter les recherches sur société.com ou Infogreffe.

      Pour autant les analyses société.com sont plus adaptées à des sociétés au cycle d’affaire standard qu’à celui de la promotion où les programmes entre le montage et la livraison peuvent durer jusqu’à 4 ans. Un promoteur peut déboucler 3 programmes la même année et ainsi faire apparaître une belle rentabilité alors qu’il sera plus en phase de montage sur d’autres montages l’année suivante. De fait, afficher des données sans l’interprétation de nos analystes et sans toutes les autres informations confidentielles utilisées par ces derniers (trésorerie, portefeuille de programmes, BP du promoteur, stratégie) aurait une valeur ajoutée limitée.

      Pour autant nous continuons à travailler pour améliorer les profils (pages promoteurs – certains investisseurs ont apprécié cette première étape, Scoring, analyse WiSEED) tout en gardant le besoin de synthèse.

      Bien à vous

      J'aime

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