Comment innover dans le secteur si concurrentiel du crowdfunding immobilier ?

Si vous êtes investisseurs sur les projets de promotion immobilière vous l’avez surement remarqué : les levées de fonds sont quasi instantanées, ce qui démontre l’appétit des investisseurs que nous sommes et surtout un fort déséquilibre offre/demande. Malgré cela, très peu de plateformes dégagent un résultat financier positif, car le secteur est encore jeune et hautement concurrentiel. Voici quelques réflexions pour innover dans le financement participatif immobilier.

Comme pour toute entreprise, lorsqu’elle fait des pertes, il faut soit réduire les charges soit augmenter le chiffre d’affaires. En investissement participatif, une baisse des coûts signifierait sans doute une sélectivité plus faible des projets, et donc une augmentation des prises de risques lors des investissements. Le risque d’une perte totale du capital est aujourd’hui entre 1 et 2%, accepteriez-vous qu’il passe à 3-4% ?

La seconde solution, c’est l’augmentation du chiffre d’affaires, ce qui passe soit par l’augmentation des tarifs, soit par l’accroissement des volumes (ou les deux !). Compte tenu du rapport offre/demande, les promoteurs et autres porteurs de projets sont certains de trouver leur financement en faisant jouer la concurrence entre plateformes, et ont donc un intérêt à prendre le moins cher. Vous me direz qu’il ne reste que les volumes, ce qui passerait par une diversification des types d’offres proposées aux promoteurs.

Il nous reste donc à inventer ensemble comment augmenter ses volumes. A titre personnel, je vois 4 pistes.

  • La création d’une structure d’investissement locatif. Hélas, aujourd’hui il n’y a pas de cadre légal satisfaisant permettant du crowdfunding locatif, et le régulateur est très vigilant quant à son développement (bien que j’ai vu une plateforme qui annonce sur son site être en cours d’agrément par l’AMF).
  • Attendre que la valeur de l’argent remonte. C’est une solution partiellement réaliste, car si c’est le cas, de nombreux autres problèmes notamment sur la capacité à liquider les stocks de biens immobiliers. Si l’on revient au taux des crédits d’il y a 5 ans, un même prix de vente sera perçu 30% plus cher qu’au taux d’aujourd’hui. Je vous laisse imaginer les conséquences sur la promotion immobilière.
  • L’allongement des durées des emprunts obligataires. L’augmentation de la prise de risque étant compensée en partie par la fiscalité. Reste à savoir si cela intéressera les promoteurs, mais à ma connaissance il y a un potentiel pour des placements à 5 ans.
  • La baisse des taux. Car oui, malgré le risque, le produit reste très rentable pour nous investisseurs (peut-être même un peu trop lorsque l’on voit que quelques secondes après le lancement d’une collecte, la file d’attente est composée de centaines de personnes). Une baisse des taux réduirait le nombre d’investisseurs, mais même en réduisant de 15 à 20% le nombre d’investisseurs il faudra une hausse des volumes pour satisfaire tout le monde.

Concernant l’investissement locatif, je pense qu’il y aura un intérêt à interposer une structure de type SAS dans les opérations de promotions immobilières avec un financement à 50% en capital, et 50% en obligations. Ainsi, au terme de la promotion, la structure fait un emprunt pour payer les obligations et la relation entre la SAS et la structure de promotion immobilière convertie en achat immobilier.

Cela ne changera rien pour les porteurs d’obligations si ce n’est un risque plus faible, les investisseurs en locatif auront un prix de vente partiellement payé par l’opération de promotion immobilière, et les promoteurs un moyen de sécuriser leurs ventes. Mais bon… avant de parler de cela il faudra étudier comment se passe la demande d’agréments de ceux proposant des placements de type locatif.

Ensuite, on peut attendre que la valeur de l’argent remonte, mais ceci n’est ni particulièrement innovant ni très excitant. Nous autres investisseurs voulons faire travailler et agir sur notre capital et – au-delà d’être une finalité – c’est aussi et surtout un plaisir que de trouver des moyens de placer son argent. Mettons donc cette option de côté.

C’est pourquoi je pense qu’aujourd’hui, avec des taux de rendement en crowdfunding immobilier peu justifiés compte tenu du rapport offre/demande, il faut un mix entre l’allongement des durées et la baisse des taux. Bien sûr je comprends qu’a priori cela semble une double peine. Mais si l’on regarde les chiffres de plus près, c’est loin d’être si évident. Pour vous en rendre compte je vous propose un petit exercice comparez deux situations.

Dans la première situation, vous placez de l’argent à horizon 3 mois au taux annuel de 8.5% (soit 2,1% pour le trimestre), vous calculez ce qui vous est retourné et vous le replacez, puis vous recommencez l’opération plusieurs fois jusqu’au 60eme mois. Dans la seconde, vous placez le même montant à horizon 60 mois au taux annuel de 8%, et vous regardez ce qui vous sera reversé. Résultat : dans le premier cas, vous aurez un gain net total d’environ +28.1% tandis que dans le second vous aurez un gain net d’environ 28.4%.

Comment cela est-il possible ? C’est la magie de la fiscalité. À chaque fois que vous clôturez une opération de placement pour en commencer une autre vous perdez 39.5% de prélèvements. Donc en repoussant l’échéance fiscale vous gagnez des intérêts sur ces 39.5%.

Bien sûr vous me direz que là je ne vous parle pas de risque, et que plus un placement est long plus l’on lui demande un rendement important. Mais si vous modélisez le risque vous verrez qu’en multipliant par 5 le risque de défaut (normalement je prends 1% de risque de liquidation quand je modélise), le rendement moyen d’un placement à 8% sur 5 ans reste d’environ 1.6 fois le rendement d’un placement a 3 mois à 12%.

Je suis conscient que je prends des données telles que le taux de prélèvement ou un taux de risque qui peuvent être contestable. Mais peu importe ces données, à partir du moment où le taux de risque augmente moins vite que le gain lié à la fiscalité la logique restera la même.

Autrement dit : il doit être possible de trouver un juste équilibre avec un rendement facial plus bas, et un rendement net fiscal plus haut.

Pour ceux qui souhaitent une approche plus visuelle, voici une table de rendement que j’ai réalisé en incluant les éléments de l’article mais aussi l’impact du risque de retard.

Charles, WiSEEDer


Un mot de WiSEED : Notre blog WiTHINK se veut participatif nous facilitons la prise de parole de nos membres et co-construisons ces billets ensemble. Notre objectif est d’ouvrir le débat et d’offrir une tribune à la foule, cet article écrit par un WiSEEDer reflète donc l’opinion de son auteur, WiSEED n’intervient ici qu’en tant que support et facilitateur de discussions.

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6 réflexions sur “Comment innover dans le secteur si concurrentiel du crowdfunding immobilier ?

  1. Philippe D dit :

    Je vous rejoins sur tout les points, un allongement des obligations avec un mixte court terme 3 à 5 ans ( voir plus en fonction des résultats ) et une très légère baisse des taux ( vue coté investisseur 🙂 ) , permettrait en effet de gagner plus, tout en réduisant le rapport « risque / gains par projet ».
    Autres solutions :
    – Envisager également un fond commun de placement participatif
    – Elargir le financement obligataire au entreprises non immobilières
    – Prévoir le détachement de coupons annuel voir semestriel pour les obligations moyen et long terme.
    Cordialement
    Philippe D

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  2. charleswiseeder dit :

    Bonjour Philippe D,

    En effet, j’ai basé mon intervention sur 5 ans car il s’agit de la durée intégrale normale d’un projet et je suppose donc que les promoteurs seront demandeur d’un alignement des durées. Mais il serait intéressant pour les investisseurs qu’il y ait une offre la plus diversifié possible sur le sujet.

    Pour ce qui est du fond commun de placement, si je ne me trompe pas c’est le choix fait par Lendix. Mais j’ai un peu de mal à en voire l’intérêt. Ou pour être plus précis quels seraient l’intérêt de passer par du financement participatif au lieu des fonds commun de placement Classique dans ce cas ?

    Pour l’élargissement aux entreprises non immobilières, J’espère aussi que Wiseed y viendra un jour. Et c’est un peu ce qui a été fait avec les parties innovations sociales et énergie. Mais l’on ne peut pas espérer les mêmes niveaux de rendements sans un risque important. La promotion immobilière se distingue des autres activités par un CAPEX (capital qu’elle doit immobiliser) très important.

    Pour finir, en ce qui concerne les détachements annuels ou semestriels, je pense qu’il doit être possible de faire des détachements liés à l’avancement d’une pré-commercialisation. Mais les promoteurs n’ont à ma connaissance pas d’autres entrées de cash. Donc est ce que vous pourriez développer un peu votre idée sur comment intégrer cela au modèle économique de la promotion immobilière ?

    Cordialement,

    Charles

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  3. LINDE dit :

    pour résoudre le problème des levées de fonds quasi instantanées il suffirait d’établir un plafond d’investissement : tout le monde monde pourrait investir et wiseed récolterait la même somme….

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  4. charleswiseeder dit :

    L’idée du plafond est souvent évoqué et est intéressante, mais je doute que cela rallonge beaucoup les délais dans le temps.

    A un moment donné, j’ai essayé de trouver le fameux seuil magique qui permettrait de faire souscrire le maximum de monde et j’en suis tombé à la conclusion que même réduits à 100€ pour les plus petits projets cela serait trop haut et surtout devrait encore être réduit régulièrement car comme précisé dans l’article « Adieu Livret A » le nombre de souscripteur augmente beaucoup plus vite que le nombre de projet. Par exemple, si l’on ne prend que les prémiums, Le montant qui leur est réservé étant de 45% il faudrait limiter à 100€ tous les projets a moins de 199*850/0.45 => 375 000€. Et je suppose que le seuil de 100€ serait pour des projets beaucoup plus importants hors des prémiums.

    Or même si Wiseed a ouvert les souscriptions à moins de 1000€, je doute que placer un plafond sous le minimum imposé par les concurrents soit judicieux.

    Cordiallement,
    Charles

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  5. Alex dit :

    Pour augmenter le chiffre d’affaires, et donc le volume prêté, il faut voir les choses différemment.
    La plateforme offre la capacité de très forte réactivité et permet donc d’ajuster le niveau dette – fonds propres d’un projet au fil du temps.
    Par exemple:
    – 1ere tranche d’émission à 2ans lors du début de la construction pour substituer 25% des FP
    – 2e tranche à 1 an lors d’achèvement de travaux significatifs dans les coûts et délais pour subsituer 25% supplémentaires
    – 3e tranche à 6 mois avec une bonne visibilité sur l’équilibre financier de l’opération mais avec seulement 25% de FP par rapport aux exigences de la banque.
    Résultat: 3x plus de montant prêté pour un taux servi identique.

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    • charleswiseeder dit :

      Bonjour Alex,
      Je pense que vous sous estimez la durée d’un projet, et qu’il faudrait partir sur 5 ans et non 2 ans mais j’aime beaucoup votre idée d’un ajustement du montant dans le temps.
      Bien que je manque de compétence pour savoir dans quel mesure cela intéresserait les promoteur.
      Cordialement,
      Charles

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