Le travail de l’ombre chez WiSEED : la défense des intérêts des investisseurs

WiSEED a le plaisir d’annoncer le futur remboursement aux investisseurs du projet immobilier « La Poste Migennes » dont l’issue fût longtemps incertaine. Il s’agit d’une bonne nouvelle qui nous permet de vous présenter une partie quasi-invisible au grand public : la défense des intérêts des investisseurs jusqu’à la sortie. Après la valorisation des start-ups et le processus de sélection des entreprises, voici un autre exemple très concret du travail effectué par WiSEED pour assurer au mieux la rentabilité promise aux investisseurs.

Que s’est-il passé pour « La Poste Migennes » ?

L’opération « La Poste Migennes », financée en février 2015 à hauteur de 229 500 €, fait partie des premières opérations immobilières réalisées par WiSEED. Cette opération consistait en la réalisation de deux bâtiments mitoyens à usage professionnel comprenant un centre de tri ainsi qu’une direction logistique sur une surface respective de 502 m² et 361 m² sur 4 436 m² de terrain. L’ensemble du bâtiment était prévu pour une location en bloc par le groupe « La Poste » suivant un bail de 9 ans dont 6 ans ferme.

lapostemigennes

Retrouvez des photos de l’opération La Poste Migenne ici

La sortie des investisseurs était sécurisée par un investisseur qui devait racheter, une fois l’immeuble livré et le locataire installé, l’ensemble de l’opération au promoteur ELLIPSE. Malheureusement, tout ne s’est pas passé comme prévu. Une série de mauvaises nouvelles sont venues mettre à mal les chances de réussite de cette opération :

  • L’opération a accusé un retard conséquent quant aux dates de livraison ;
  • L’investisseur initialement positionné s’est désengagé ;
  • Malgré la livraison en mars 2016, le promoteur n’a pas réussi à trouver un nouvel acquéreur ;
  • Enfin le promoteur a été liquidé le 18 octobre 2016.

Qu’ont fait WiSEED et ses partenaires ?

Face à cette situation, WiSEED a progressivement mis en œuvre les mesures juridiques adaptées, jusqu’à l’activation de la Garantie à Première Demande (GAPD). Le promoteur n’étant plus solvable, il a fallu que nous reprenions la commercialisation de cet actif afin d’offrir une sortie à nos investisseurs.

Les premières démarches d’identification d’un acquéreur auprès des brokers, SCPI et foncières nous ont amené la preuve que le promoteur n’avait pas été transparent sur ses démarches commerciales. En effet, le projet avait fait maintes fois le tour de la place et les conditions proposées, malgré un locataire de renom (Groupe La Poste), n’étaient pas satisfaisantes.

Il a donc fallu identifier un nouvel acquéreur mais surtout imaginer une renégociation du deal avec les parties prenantes dont :

  • la banque, détentrice d’une hypothèque, pour un étalement de la dette utilisée par le promoteur pour acheter le terrain ;
  • le mandataire pour prévenir tout annulation de la cession en raison des procédures collectives en cours au sein du Groupe ELLIPSE ;
  • les investisseurs WiSEED qui ont accepté que les obligations ne porteraient plus d’intérêts à compter du 30 septembre 2016 ;
  • Et enfin l’acquéreur qu’il a fallu convaincre puis accompagner, eu égard, à la complexité et aux aléas de cette opération.

Grâce au travail acharné des équipes WiSEED et de ses conseils, les investisseurs du projet « La Poste Migennes » vont enfin pouvoir recevoir leur remboursement. La rentabilité finale de cette opération, au profit des investisseurs, sera de 6% par rapport au 9% initialement prévus. Nous tenons à remercier :

  • Les investisseurs WiSEED de leur patience et de leur compréhension suite aux multiples communications, reportings, vidéo-conférences liées à cette opération. Sans leur confiance, le représentant de la masse des obligataires qu’est WiSEED n’aurait jamais pu reprendre la main sur cette opération et obtenir le vote des résolutions nécessaires ;
  • Stéphane Desmaison (Directeur du développement Sud-Ouest), originaire de Périgueux (lieu du siège social d’ELLIPSE et de la banque de l’opération) qui a pu grâce à sa diplomatie, son réseau et son expérience fédérer les différentes parties prenantes ;
  • Nos avocats du cabinet ASKESIS, et tout particulièrement Bastien Bernard, qui a fait preuve d’un grand professionnalisme, de pugnacité et d’une grande intelligence dans la structuration de la sortie ;
  • L’acquéreur de ces 2 bâtiments sans lequel le remboursement n’aurait pas pu avoir lieu.

Quelles leçons en tirer ?

Il ressort de cette opération un certain nombre de leçons instructives. La première est naturellement de rappeler aux investisseurs le risque de perte en capital et d’illiquidité du placement financier en crowdfunding immobilier. La promotion immobilière reste soumise à de nombreux aléas, et malgré toutes nos diligences pour identifier et circonscrire les risques, la rentabilité offerte reste proportionnelle au risque pris.

Ensuite, il ressort que lors des phases d’audit, au-delà de l’analyse des éléments financiers, juridiques, commerciaux et techniques d’une opération, l’analyse de l’opérateur est primordiale. En effet, toute difficulté de ce dernier entraîne le blocage sur l’opération financée et démontre les limites de la GAPD sur un promoteur devenu insolvable. La tâche est complexe en raison des activités cycliques d’un promoteur, des organigrammes juridiques étendus, des bilans qui peuvent être sains, mais cacher des trous de trésorerie à court ou moyen terme.

Enfin, cette opération témoigne que l’actif immobilier était sain et loué. Il représentait donc une valeur qu’il a fallu exploiter pour permettre aux investisseurs de récupérer leur investissement plus 6% d’intérêt. Ces derniers, nous l’espérons, aurons pu apprécier la transparence et les efforts de WISEED, pour honorer leur confiance.

Cette procédure aurait-elle été possible pour TERLAT ?

La bonne nouvelle concernant l’issue du « La Poste Migennes » n’a pas pour objet d’en cacher une mauvaise : la liquidation probable du Groupe TERLAT, dont l’avenir est malheureusement scellé. Si nous nous trouvons dans le cas d’une reprise, le repreneur ne reprendra que les actifs. Le passif, notamment nos créances sur la maison mère au titre des GAPD activées, sera donc abandonné.

En cas de liquidation, pour l’opération « Le Passage », le remboursement des investisseurs serait donc à traiter avec le liquidateur ce qui peut faire craindre une incertitude sur le remboursement, au mieux une incertitude sur le délai de remboursement. Pour « Les Jardins de Clarisse », la situation du Groupe TERLAT et les pertes de l’opération a eu pour conséquence la perte totale du capital investi.

Nous comprenons la déception quant à l’issue de cet investissement et nous présentons aux WiSEEDers nos plus sincères regrets de ne pas avoir réussi à tenir nos engagements. Les premiers signaux faibles du Groupe TERLAT, fin 2016, nous ont amené à renforcer nos procédures d’audit des maisons mères des promoteurs financés – comme nous l’avons déjà expliqué ci-dessus – afin de réduire ce risque de contrepartie.

Nous investissons tous les jours dans nos outils et nos équipes – les investisseurs actifs le voient certainement et le verront encore – pour créer une plateforme d’investissement participative et performante sur tous les placements. Ceci aussi constitue, chez WiSEED, un grand travail de l’ombre.

Souleymane-Jean Galadima, DG WiSEED Immobilier

Souleymane-Jean GALADIMA
DG Associé WiSEED Immobilier

21 réflexions sur “Le travail de l’ombre chez WiSEED : la défense des intérêts des investisseurs

  1. mathilde thierry dit :

    Bravo. et merci de votre transparence « équipe Wiseed ».
    Pour ma part, je continue à investir, chez vous, de petites sommes mais sur de multiples projets. Non rompue aux arcanes de l’immobilier ni de la finance, je garde toujours en tete les facteurs de risque. Et pour l’instant je n’ai eu qu’à m’en féliciter…

    Aimé par 1 personne

  2. Centrale dit :

    En règle générale, les bilans promoteur que vous présentez sont illisibles; pourquoi ne pas présenter la liasse fiscale et ses annexes?
    Ce serait clair pour tout le monde.

    J'aime

    • Souleymane-Jean Galadima dit :

      Bonjour,
      Les bilans des promoteurs sont en effet complexes à interpréter et les ratios qui vous sont présentés visent à permettre une lecture rapide et efficace de la santé du promoteur sur la base du dernier bilan. Lorsqu’une information est communiquée, elle doit être communiquée systématiquement. Dans le cas des liasses fiscales, certains promoteurs refusent qu’elles soient diffusées librement sur internet, ce qui est légitime. De fait, il ne nous semble pas pertinent de faire du cas par cas, étant entendu, qu’il s’agirait d’inviter aux WiSEEDers de refaire le travail de nos analystes. Pour autant et en sollicitant le support client, nous pouvons vous envoyer certains éléments complémentaires par mail.
      Bien à vous,

      J'aime

  3. Fabien Raynaud dit :

    Je salue la transparence des équipes de WiSEED qui, par ce récit, témoignent de leur implication pour défendre au mieux les intérêts des investisseurs, malgré le risque toujours présent sur ce type d’investissement (comme le souligne encore Souleymane).

    J'aime

  4. jerome7573 dit :

    6% pour un cas qui se passe « mal », c’est tout simplement énorme. Beau rattrapage.
    Bon, reste le cas TERLAT, mais ça fait partie du jeu… J’espère que vous nous tiendrez au courant avec autant de transparence même si ça finit le plus mal possible (perte totale).

    Mais est-ce qu’avoir beaucoup de projets chez un même promoteur ne serait pas un danger? Par exemple il y a 6 opérations parallèles avec ELGEA chez Wiseed, comment gérez-vous le risque de liquidation d’un promoteur ayant autant de projets sur votre plate-forme?
    (note pour moi-même : faire attention à ne pas investir dans des projets d’un même promoteur, pour diluer le risque; Note pour Wiseed: afficher plus clairement dans la liste des investissements le nom du promoteur pour que les investisseurs sachent les projets « liés » en terme de risques et soient conscient des risques, hellocrowdfunding étant pratique pour ça mais n’a pas la liste de nos investissements)

    Aimé par 1 personne

    • Charles dit :

      Merci pour ces informations où on mesure bien tout le boulot de back-office de Wiseed.
      Pour ma part je n’investis:
      – que des petits tickets: 100 à 200 €
      – jamais plus de 2 fois chez le même promoteur tant qu’1 précédente opération n’est pas dénouée
      Qui plus est en relation avec mon métier patrimonial, il est certain promoteurs dont je connais déjà la réputation: CAPELLI, Groupe AST, OCEANIS, NG Promotions etc …
      Mais il n’y a jamais de rendement élevé sans risque associé: c’est la règle
      Enfin n’oubliez pas le rendement net-net après fiscalité, car même avec du 6%, vous vous retrouvez à:
      4,23% si vous êtes à 14% de TMi (taux marginal d’imposition)
      3.27% si vous êtes à 30% de TMi
      Cela dit c’est certain: ça reste mieux que le livret A …

      Aimé par 1 personne

    • Souleymane-Jean Galadima dit :

      Bonjour Jérôme,
      En effet, nous travaillons sur une amélioration de l »affichage de la santé des projets financés par promoteur, via hellocrowdfunding qui agrège toutes les levées toutes plateformes confondues. C’est une information clé pour permettre aux investisseurs de mieux appréhender le risque au niveau promoteur.
      Bien à vous,

      Aimé par 1 personne

  5. Rech dit :

    Pour élargir un peu le débat, ou la réflexion, concernant la défense des intérêts des investisseurs, ne serait-il pas intéressant de favoriser une synergie entre programmes immobiliers et start-up financées par Wiseed ?
    Par exemple: exiger (ou inciter) qu’un promoteur intègre dans son projet l’installation d’interrupteurs sans contact de la société Open App ou les propose en option dans les appartements ou locaux commerciaux.
    Peut-être existe t-il d’ailleurs d’autres sociétés passées par Wiseed dont les produits apporteraient également une plus-value au projet immobilier (?) Cette démarche permettrait de défendre les intérêts des wiseeders à la fois comme investisseurs dans le projet immobilier et comme investisseurs dans la start-up, mais aussi de faire connaître ces start-up ayant déjà levé des fonds à d’autres wiseeders, nouvellement venus ou étant passés à côté d’une première levée de fond des start-up concernées.

    J'aime

    • Souleymane-Jean Galadima dit :

      Bonjour,
      Ce n’est pas faute d’y travailler régulièrement mais les résultats sont décevants. En effet, au delà du fait qu’il serait peu commercial de forcer l’utilisation d’une innovation en échange de notre financement,les promoteurs sont assez prudents sur l’utilisation de nouvelles technologies dans la construction. De fait, si le produit n’a pas fait ses preuves sur une longue durée, les chances de le voir utiliser par des petits promoteurs sont assez minimes. A contrario, mes grands groupes ont plus de facilité à prendre des risques sur de nouvelles techno pour se différentier. Par exemple Bouygues construction a équipé son siège social Challenger avec les panneaux hybrides de DUALSUN financée par WiSEED.
      Bien à vous,

      J'aime

  6. Denis dit :

    Pour réduire les conséquences de la mésaventure TERLAT serait-il possible d’indiquer dans l’outil d’aide à la décision, les 2 informations suivantes :
    – nombre de programmes en cours de financement chez Wiseed,
    – Nombre de programmes en cours de financement par d’autres plate-formes.
    et que ces informations influent significativement sur la note et le taux d’intérêt.

    J'aime

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s