Quel est le rôle d’agrégateurs comme HelloCrowdfunding ?

HelloCrowdfunding est un agrégateur de projets de crowdfunding immobilier basé sur un suivi régulier et factuel des projets proposés par les plateformes. Cela signifie que HelloCrowdfunding recense tous les projets de crowdfunding immobilier en France ; l’objectif est de suivre l’évolution de ce nouveau marché, de le décrypter et de permettre une comparaison des plateformes. WiSEED me permet de m’adresser ici à vous, pour présenter l’intérêt de ce type de site, et discuter ensemble l’avenir de l’investissement immobilier en ligne.

Comment est né HelloCrowdfunding ?

Le crowdfunding immobilier a connu son véritable essor en France en 2014/2015, même si des pionners comme WiSEED ont testé ce marché dès 2011. La durée moyenne d’un investissement étant de 18 mois, la première vague de remboursements devait arriver en 2016. C’est alors qu’est né HelloCrowdfunding.

capture ecran hello crowdfunding

Une capture d’écran du site HelloCrowdfunding.com au 29 août 2017

A ce moment-là, les plateformes et les observateurs communiquaient surtout sur les montants levés et beaucoup moins sur les montants remboursés. Et pour cause, dans l’attente de cette première vague de remboursements, nous tous n’avions encore que peu de recul sur la crédibilité de cette nouvelle forme d’investissement. D’autant plus que le reporting régulier (souvent trimestriel) que la plateforme doit à l’investisseur était souvent en retard, incomplet voire inexistant. Ce point a été amélioré depuis par certaines plateformes, mais bon nombre d’entre vous diront que des progrès doivent encore être faits.

Dans l’attente de la première vague de remboursements, nous avions peu de recul sur cette nouvelle forme d’investissement

L’idée de HelloCrowdfunding était donc de créer un espace collaboratif, un forum à destination des investisseurs pour suivre l’évolution des projets jusqu’à leur remboursement voire leur défaut. L’intelligence collective fait partie de l’ADN du crowdfunding. Vos contributions sont donc les bienvenues.

Grâce au recensement des projets, HelloCrowdfunding publie le baromètre mensuel du crowdfunding immobilier et s’intéresse à l’évolution de cinq chiffres : les montants collectés, les montants remboursés, le montant moyen collecté par projet, le taux de rendement moyen, la durée moyenne de l’investissement. Ces éléments servent aussi bien aux professionnels du secteur qu’aux particuliers qui souhaitent investir dans le crowdfunding immobilier.

Au moment où j’écris cet article (août 2017), HelloCrowdfunding recense près de 400 projets, 30 plateformes et 200 promoteurs. Toutes plateformes confondues, une levée de fonds représente en moyenne 400.000 euros sur 18 mois au taux de 10%. Le ticket moyen est de 5 000 euros, avec des disparités entre les plateformes ; chez WiSEED le ticket moyen est aux environs de 2 200€, un chiffre qui était plus élevé avant l’introduction du ticket minimum à 100 euros.

WiSEED est incontestablement un des leaders du crowdfunding immobilier en France avec déjà 120 projets financés pour un montant de 53 millions d’euros, soit environ 30% de parts de marché. WiSEED est un acteur transparent, par la présence de ce blog, de forums actifs sur les projets, des pages promoteurs, de la collaboration avec HelloCrowdfunding pour la mise à jour des informations. Au final cette transparence, parfois risquée, inspire confiance aux investisseurs.

Au final, la transparence de WiSEED, parfois risquée, inspire confiance aux investisseurs.

HelloCrowdfunding est un blog indépendant, non commercial. Avoir ce blog me permet d’être en contact avec des investisseurs passionnés ou complètement perdus, avec d’autres bloggeurs, et avec des professionnels du secteur immobilier (plateformes, promoteurs, journalistes, institutionnels). J’apporte ma petite pierre à l’édifice dans le développement et la compréhension de cette nouvelle industrie.

Le crowdfunding immobilier a-t-il de beaux jours devant lui ?

Augmentation des sommes levées. Le baromètre HelloCrowdfunding du premier semestre 2017 montre que les fonds collectés ont augmenté de 20% sur un an. Le nombre de projets financés a augmenté de 35% sur la même période. Idem chez WiSEED, qui depuis le mois d’août a dépassé le montant collecté sur l’ensemble de l’année 2016 en immobilier.

Temps de collecte courts. Plusieurs centaines de milliers d’euros peuvent être levés en quelques minutes. La demande des investisseurs est supérieure à l’offre. Les files d’attente peuvent d’ailleurs créer des frustrations chez certains investisseurs. L’enjeu pour les plateformes est de proposer plus de projets tout en conservant leurs critères de qualité.

Forte augmentation des projets remboursés. Toujours selon le baromètre du premier semestre, le nombre de projets remboursés a presque triplé en une année. Au total ce sont presque 100 projets qui ont été remboursés à ce jour.

Arrivée des institutionnels. Beaucoup de professionnels consultent HelloCrowdfunding. Attirés par un rendement élevé et une immobilisation des fonds courte, les investisseurs institutionnels participent de plus en plus aux financements au côté de la foule. WiSEED réserve notamment des enveloppes à cette catégorie d’investisseurs. Les plateformes y trouvent leurs comptes car les institutionnels apportent, outre des fonds, de l’expertise et de la crédibilité auprès des autres acteurs tels que les promoteurs, banques et crowdfunders. Attention tout de même à ne pas oublier la foule de petits porteurs qui est l’essence même du crowdfunding.

Regroupement au sein de Financement Participative France (FPF). FPF est l’association des professionnels du crowdfunding. Bien que tous concurrents, les acteurs majeurs (dont WiSEED) se sont regroupés au sein de la commission Immobilier et s’unissent pour faire évoluer leur marché. Une nouvelle édition du guide du crowdfunding immobilier est d’ailleurs en préparation. Un nouvel indicateur « Santé du projet » devrait aussi voir le jour et suivre une échelle commune à toutes les plateformes. Cet indicateur est relayé par HelloCrowdfunding en tant que tiers de confiance. Il devrait permettre d’avoir cette vue d’ensemble sur les projets sains, en retard ou en défaut.

Quelles sont les faiblesses du crowdfunding immobilier ?

Investissement risqué. Cet investissement présente un risque de perte partielle ou totale. Nous l’avons vu avec l’affaire Terlat qui a fait couler beaucoup d’encre. Il y aura probablement d’autres défauts dans le futur.

Qualité des promoteurs. Pourquoi un promoteur est prêt à payer un taux de 10% pour lever des fonds ? Opportunité de croissance ou promoteur en difficulté ? Les plateformes auraient intérêt à se partager une blacklist des promoteurs qu’elles ont analysés*.

« Simple » intermédiaire. Les tours de tables pour financer un promoteur existent depuis bien plus longtemps que le crowdfunding immobilier. Le crowdfunding immobilier c’est l’utilisation d’internet pour nous donner accès à ces tours de table. Les plateformes ne sont que des intermédiaires. Le contrat (le plus souvent obligataire) est établi entre l’investisseur et le porteur de projet. En cas de disparition d’une plateforme, le capital et les intérêts seraient préservés par ce contrat mais la difficulté reposerait dans la nomination d’un nouveau représentant de la masse, chargé d’assurer la communication entre les parties et de suivre le bon déroulement des projets.

Absence de liquidité. Comme tout produit non côté, l’investissement en crowdfunding n’est pas liquide, il est quasiment impossible de revendre ses titres avant l’échéance.

La fiscalité. Le rendement moyen de 10% est un rendement brut. Il faut en déduire l’impôt sur les revenus mobiliers et la CSG.

Quelles sont les pistes de développement pour ce type de placement ?

Crowdfunding immobilier locatif. Comme le disait Charles sur ce même blog, le crowdfunding locatif a besoin d’un cadre réglementaire pour venir compléter l’offre en promotion immobilière et concurrencer les SCPI. On voit apparaître quelques offres couplant promotion immobilière puis gestion de l’actif.

Ouverture sur le marché européen. Le crowdfunding immobilier se développe également en Angleterre, Allemagne, Suisse, etc… Des opportunités existent en dehors de nos frontières, le statut PSI (Prestataire en Services d’Investissement) permet d’y accéder… et WiSEED est PSI.

Concentration du secteur. Assisterons-nous à la fusion de certaines plateformes ? Sont-elles toutes rentables ?

Vous pouvez retrouver des articles traitant de tous ces sujets dans la rubrique « Actualités » de HelloCrowdfunding et recevoir les nouveaux articles en vous inscrivant à ma newsletter.

Pour finir : un conseil et une question

Diversification. Mon conseil est d’investir progressivement, sur plusieurs projets, plusieurs promoteurs et plusieurs plateformes. Comme dans tout investissement, investissez dans ce que vous comprenez et pour des montants que vous êtes prêts à immobiliser et à perdre.

Mon conseil : investir sur plusieurs projets, promoteurs et plateformes. Investissez dans ce que vous comprenez et pour des montants que vous êtes prêts à immobiliser

Indicateur. Ma perception est que le crowdfunding immobilier n’en est qu’à ses débuts. De nouvelles plateformes continuent à arriver sur ce marché, il devient difficile de s’y retrouver.

D’après vous, quel serait l’indicateur pertinent qui permettrait de comparer les plateformes ?

laurent-250x250Laurent Altmayer

WiSEEDer Premium, créateur et animateur du site HelloCrowdfunding, et investisseur passionné par l’immobilier sous toutes ses formes (en direct, location nue, location meublée, résidence gérée, pierre-papier, foncières cotées, SCPI, crowdfunding).

* WiSEED indique que ces échanges ont déjà lieu entre plateformes, particulièrement depuis l’épisode Terlat, qui a poussé la plateforme WiSEED a être encore plus sélective sur les dossiers immobiliers proposés aux investisseurs.

23 réflexions sur “Quel est le rôle d’agrégateurs comme HelloCrowdfunding ?

  1. Fabien Raynaud dit :

    Merci Laurent pour cet article détaillé qui présente de manière claire les avantages et risques de cette classe d’investissement.

    Je connaissais déjà le blog HelloCrowdfunding, mais j’irai dorénavant le consulter plus régulièrement .
    Les chiffres que vous donnez sont très intéressants et marquent bien l’intérêt de ce nouveau marché. Espérons, comme vous le dites, qu’il restera toujours de la place pour les particuliers, étant donné que les institutionnels regardent maintenant cet investissement d’un tout autre œil.

    Parmi les statistiques fournies, je suis étonné du ticket moyen à 2200€ chez WiSEED, car (au moins) sur les derniers projets, j’ai remarqué que le plafond était à 2000€. Est-ce dû au fait que les précédents projets avaient un plafond beaucoup plus elevé ?

    Pour WiSEED, la perspective de pouvoir proposer des projets européens serait très intéressante…

    Pour répondre à votre dernière question…
    En premier lieu, l’indicateur le plus pertinent est le taux de remboursement global effectif des projets terminés (incluant les 0% des projets « coulés »).
    Mais on pourrait aussi imaginer un indicateur basé sur la différence entre le taux effectivement remboursé et celui promis au départ du projet. Ainsi on pourrait récompenser ceux qui promettent des taux faibles mais fiables, et faire plus attention aux taux plus élevés mais à risque.

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    • hellocrowdfunding dit :

      Merci Fabien pour votre réponse sur l’indicateur. Concernant le ticket moyen, 2200 euros est la moyenne depuis les débuts de Wiseed en immobilier. Sur les derniers projets, ce ticket moyen est effectivement sous les 2000 euros, conséquence directe du ticket minimum à 100 euros (et donc de l’augmentation du nombre d’investisseurs sur un projet).

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  2. charleswiseeder dit :

    Bonjour et merci pour cette plateforme, que j’apprécie surtout pour sa partie « Promoteur » qui permet de voir si un promoteur utilise aussi d’autres plateformes et si ses projets sont dans les temps.

    Maintenant pour répondre à votre question, l’indicateur que j’aimerais trouver c’est les taux de retard et défaut par rapport aux projets normalement échus. Mais je suis conscient que cela comporte un biais important qui est qu’un nombre important de plateforme a un nombre très faible de projet. Et donc des taux peux fiable.

    Apres pour revenir sur les perspectives d’avenir. Je suis moins optimiste que vous. En effet, aujourd’hui le marché est alimenté par une hausse quasi constante des prix immobilier due en grande partie à l’assouplissement des conditions d’emprunts. Autrement dit un bien dont le prix aurait été multiplié par 2.7 plus l’inflation sur les 40 dernières années aurais uniquement bénéficié de cet effet. Ce qui facilite la vente de logement neuf dont les normes augmentent toujours les prix.

    Or, en ce moment nous assistons à une remonté (légère) des taux. Qui pourrais ce traduire par une stagnation des prix et peut être même une baisse. Dans ces conditions, nous aurons une multiplication des problèmes sur les projets et seules les plateformes ayant réussi à faire prendre conscience du risque leurs investisseurs résisterons.

    Cordialement,
    Charles

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    • hellocrowdfunding dit :

      Bonsoir Charles, pour compléter votre commentaire je dirais qu’avant d’investir sur un projet, il est important de regarder son taux de précommercialisation, mais aussi le rythme de cette précommercialisation. La marge opérationelle doit également être suffisante pour être en mesure de baisser les prix de vente en cas de retournement du marché.

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  3. Simon dit :

     » les investisseurs institutionnels participent de plus en plus aux financements au côté de la foule. WiSEED réserve notamment des enveloppes à cette catégorie d’investisseurs  »

    C’est a dire que les meilleurs projets ne sont plus présentés aux particuliers j’imagine…?

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  4. Pascal Thirion dit :

    Bravo pour cet article qui est une bonne synthèse du crowdfunding immobilier.
    Cependant une petite remarque concernant Wiseed qui n’est pas si transparent que cela car les projets pour le club deal et les premiums sont cachés aux autres investisseurs.
    cela fait que j’ai un grand doute sur l’égalité des investisseurs et sur les chiffres transmis par Wiseed.

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    • YannigRoth dit :

      Bonjour Pascal, préféreriez-vous que tout soit affiché, même s’ils n’ont pas été présentés à tous sur la plateforme ? Car c’est tout à fait possible pour nous – sauf pour les dossiers confidentiels – et nous ne les affichons pas uniquement parce que de nombreux WiSEEDers se sont plains de voir des dossiers auxquels ils n’ont jamais eu accès. Le fait de réserver certains dossiers à des investisseurs (Premium, membres du Club Deal etc.) est un choix que nous assumons à 100%.

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  5. Pascal Thirion dit :

    Les dossiers confidentiels, c’est bien le problème. D’abord je trouve inadmissible que vous ayez des dossiers confidentiels (c’est complètement anti esprit crowdfunding) mais j’ai déjà assez défendu mon point de vue la dessus et donner mes idées de substitution (je vous ai même proposé de m’appeler pour en discuter)

    Deuxièmement oui pour moi il est essentiel de voir quels types de dossiers vous nous soustrayez quitte à faire une rubrique spéciale si cela gène certains Wisseders et cela même pour les dossiers confidentiels (je ne vois pas d’intérêts sans ceux ci)

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  6. Patrick Setzekorn dit :

    Merci pour cet article détaillé. Suis intéressé d’avoir votre avis sur le niveau de diversification recommandé par les plateformes de Crowdfunding Immobilier? Sur les plateformes du type Lendix ou Unilend on recommande de prêter sur 120 à 150 projets de même montant. Qu’en est t’il du CrowdFunding Immo?
    Plusieurs plateforme Immo impose un minimum de 1000 à 2000€. (Merci à Wiseed d’avoir permis d’investir à partir de 100€), ce qui voudrait dire que pour avoir un portefeuille diversifier dans le crowdfunding immo il faut investir 120 à 150k€ minimum (et 12 à 15K€ si que chez Wiseed).
    L’avis de Laurent et de Wiseed sur le sujet m’intéresse.

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    • Pascal Thirion dit :

      Bonjour Patrick
      Je ne suis ni Laurent, ni quelqu’un de Wiseed mais je peux te dire comment je procède si cela t’intéresse
      Mon calcul est simple faut que les intérêts nets potentiels puissent couvrir 5 défauts au minimum.
      Pour savoir combien je dois avoir d’intérêts potentiels j’additionne les 5 prêts à qui j’ai prêté le plus (bien sur j’enlève de mon calcul d’intérêts ceux générés par ces prêts
      Pour des prêts de même montant on arrive à 50 prêts (avec comme hypothèse dans un premier temps prêt de 100 euros à 9% sur 2 ans)
      46 prêts rapporte 18 euros sur 2 ans en brut et 10.89 euros en net
      46 fois 10.89 égal 500.94 euros d’intérêts nets potentiels soit la couverture de 5 défauts (5*100 euros)
      46 prêts plus les 5 dont les intérêts ne sont pas comptés (car s’ils font défauts on ne touchera pas les intérêts non plus) cela fait 51 prêts.
      Bien sur au fur et à mesure que les prêts se terminent je capitalise les intérêts et le nombre de prêts diminue car je réinvestis les intérêts sans rien retirer pour le moment.
      En ce qui me concerne je place 200 euros par prêts sauf le premier ou j’avais mis 1000 euros (le minimum à l’époque et terminé maintenant).
      J’ai 14 prêts en cours plus les intérêts du prêt terminé cela me fait un potentiel de 406 euros d’intérêts nets. Il faut donc que j’investisse encore sur 31 prêts.
      J’ai un tableau qui me permet de savoir le nombre de prêts que je dois encore faire pour arriver à mon objectif et me guidera après
      J’espère avoir été clair et que cela puisse t’apporter un début de réponse à ta question

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    • Souleymane-Jean Galadima dit :

      Bonjour Patrick,
      120 à 150 projets est un bon conseil de diversification. Malheureusement il reste peu réaliste dans la pratique. Le temps de placer sur 150 projets, les premiers projets risquent d’être déjà remboursés, ce qui rend difficile la réalisation d’un tel portefeuille. Nous prenons une approche plus opérationnelle et conseillons à nos investisseurs de viser une vingtaine de projets en portefeuille de sorte qu’une perte en capital puisse être compensée par les intérêts générés. Avec une moyenne de 4 projets par mois, en 5 mois un WiSEEder peut constituer un portefeuille équilibré. A terme, si le volume augmente, certains acteurs proposerons des agrégations de projets afin de faciliter cette diversification.
      Merci de votre participation à ce blog.

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      • charleswiseeder dit :

        En termes de diversification, il n’y as pas de nombre ultime. Ce qui importe c’est d’identifier les risques au maximum pour les placer en critères de diversifications, puis de trouver un équilibre entre le nombre de projets, les moyens financiers et le temps à y consacrer. Et surtout le nombre ne doit pas trop ce faire au détriment de la qualité.
        Il sera toujours plus intéressant d’avoir 5 bon projet que 50 mauvais.

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      • Patrick Setzekorn dit :

        Merci à vous pour votre retour. Pour ma part je pense qu’un ratio de 50 projets comme propose Pascal me parait plus raisonnable. Même si cela prendra du temps d’obtenir les 50 projets, c’est je pense l’objectif qu’il faut se donner sauf si on a une approche plus globale comme je le fais en investissant non seulement dans l’immo mais dans le lending entreprise. 20 projets laisses relativement peu de marge pour 1 à 2 défaut.

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  7. hellocrowdfunding dit :

    Bonsoir Patrick, comme je le souligne dans mon article, la plateforme de crowdfunding n’est qu’un intermédiaire entre le promoteur et vous. Il est donc essentiel d’effectuer sa diversification sur les promoteurs. Si une plateforme propose suffisamment de projets, il est tout à fait possible de n’investir par l’intermédiaire que d’une seule plateforme.

    Je crois que le taux de défaut du crowdlending est autour de 7.5%, celui du crowdfunding immobilier est plus faible pour l’instant.

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    • Pascal Thirion dit :

      Bonsoir Laurent
      Cette réponse (je vous cite il est tout à fait possible de n’investir par l’intermédiaire que d’une seule plateforme) me déçoit beaucoup et pourrait même se retourner contre vous.

      En effet dire que l’on peut investir sur une seule plateforme est un non sens au niveau de la répartition des risques car comme pour les projets il faut diversifier également ses risques plateformes. Vous n’êtes pas sans savoir que pas une seule plateforme, en France, ne gagne de l’argent (par exemple Wiseed avait un résultat net de -95K€ fin 2015 avec un EBE à -213K€) donc il y a toujours un risque de disparition e la plateforme.
      Même si théoriquement on doit continuer à être remboursé le cas Finsquare prouve que dans la réalité cela n’est pas aussi simple.

      Si Wiseed est en liquidation qui ira se manifester auprès des promoteurs et suivra les dossiers (c’est encore plus vrai dans le crowdfunding equity)?

      J’espère que vous vous êtes laissé aller à votre enthousiasme et que cela n’est pas la teneur des conseils que vous pouvez donner.

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    • Patrick Setzekorn dit :

      Tout à fait d’accord sur la notion de diversification des promoteurs. En fait je faisais juste l’analogie entre les plateformes de Crowdlending qui pour la plus part font des préconisations sur le nombre de projets qu’il faut atteindre pour une bonne diversification et les plateformes de CrowdImmo qui indique qu’il faut diversifier mais sans donner plus d’information que cela.
      Dans l’un de mes derniers billet j’aborde ce sujet en prenant des exemples sur Lendix, Pretup, Unilend…
      https://argent-et-salaire.com/evaluer-niveau-diversification-portefeuille-crowdfunding/
      Chaque plateforme fait des recos différentes.

      Après je suis bien conscient que le nombre de projets n’est pas le seul critère de diversification et qu’on peut aussi diversifier par région, promoteurs, niveau de risque, durée de projet, plateformes…. Bref les possibilités sont multiples. Je cherchais juste un indicateur de base simple et compréhensible de tous basé sur le minimum de projets de même montant recommandé.

      Je me permet de rebondir sur le taux de défaut des plateformes de CrowdFunding Immo. Comme vous le faites remarquer il est assez « transparent » et affiché sur les pages « Statistiques » des plateformes de Lending mais ce taux n’est pas affiché sur les plateformes immo. Votre agrégateur vous permet t’il de dégager des tendances globales mais également par Plateformes?

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      • hellocrowdfunding dit :

        Le taux de défaut est un élément que je vais ajouter sur HelloCrowdfunding. Comment définissez-vous un défaut dans le crowdfunding immobilier ?

        Est-ce qu’un défaut se traduit uniquement par une perte partielle ou totale en capital ?
        Est-ce que l’on peut parler de défaut quand un projet est remboursé avec un rendement réel plus faible que prévu, voire un rendement de 0, mais sans perte de capital ?

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    • Pascal Thirion dit :

      Je suis d’accord avec votre conclusion mais dans l’article dont vous m’avez mis le lien il n’y a rien qui incite à la diversification des plateformes.
      J’allais dire au contraire que votre conclusion est un peu trop optimiste et il aurait été souhaitable de rajouter une phrase pour recommander de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier.
      De plus si l’on revient à votre réponse à Patrick, et quelque soit vos positions et écrits antérieurs qu’il ne connait peut être pas, vous ne faite aucune mention du risque d’investir sur une seule plateforme voir même vous faites le contraire donc je ne retire rien de ce que j’ai écrit

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  8. Patrick Setzekorn dit :

    Pour moi aujourd’hui c’est le vrai danger ! L’agrégateur d’hellocrowdfunding recense 28 plateformes qui proposent des projets Immo…. Dont 8 plateformes qui se sont lancées en 2016 et 2017… Est-ce bien raisonnable? Un jours ou un autres les prêteurs vont en faire les frais. Alors à quand une véritable consolidation du marché?

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