La conjoncture est-elle favorable au crowdfunding immobilier ? Une analyse du leader du marché

Il y a environ un an et demi, nous publions une première note sur la conjoncture immobilière, concluant à de belles perspectives pour les investisseurs particuliers et professionnels sur ce marché. Qu’en est-il aujourd’hui du crowdfunding immobilier ? Comment le secteur et ses fondamentaux ont-ils évolués ? L’élection d’Emmanuel Macron, la réforme fiscale ou le début de l’année sur le marché de l’immobilier en général ont-ils eu un impact sur le financement de la promotion ?

Le marché de l’immobilier est toujours actif, en phase de consolidation.

Le marché de l’immobilier est toujours actif malgré une contraction due à plusieurs facteurs qui ralentissent l’activité :

  • Les promoteurs rencontrent de plus en plus de difficultés pour obtenir les permis de construire (PC) qu’ils déposent, les municipalités sont plus regardantes à accepter leurs demandes de permis (Refus de PC, sursis à statuer ou demande de permis modificatif) du fait, entre autres, des élections municipales de 2020 ;
  • Certains plans locaux d’urbanisme (PLU) ne sont pas encore arrêtés ou sont opposables ;
  • Les recours sont toujours aussi nombreux, malgré la loi Macron prévoyant la sanction pour les recours abusifs ;
  • La loi PINEL étant reconduite pour 4 ans, les acquéreurs sont moins pressés. Les ventes de logements neufs ralentissent de 20 à 30 % par rapport aux chiffres des ventes en 2017, l’effet d’aubaine des investisseurs impactant naturellement la demande ;
  • À une concurrence accrue dans la finance participative et la prise de participation financière en général, qui s’organise autour d’autres plateformes et de fonds d’investissement, très présents, avec des montants importants à placer.

Sur un secteur comme Bordeaux Métropole que je connais très bien, le prix du foncier a doublé en deux ans : Le m² Surface Hors d’Œuvre Nette (SHON, qui est la mesure de référence depuis des décennies, remplacée depuis par la Surface De Plancher) est passée de 600 € à 1 200 / 1 300€ le m². Un marché peut-il compenser une telle hausse ?

Bordeaux est devenue attractive, son architecture, le dynamisme et l’impact de la politique d’Alain Juppé en font une métropole très convoitée et attractive (n°1 au dernier classement de L’EXPRESS). L’impact de la LGV Bordeaux-Paris est difficile à évaluer, excepté sur les prix de l’immobilier.

Les stocks d’appartements neufs sont faibles, inférieurs à ceux de 2008, il faut assurément les reconstituer en augmentant les mises en chantiers mais en tenant compte des facteurs cités ci-dessus. Il est sûrement temps d’aller sur des marchés de proximités de la communauté urbaine de Bordeaux ou sur le Bassin d’Arcachon, qui restent très porteurs.

D’autres villes comme Toulouse reculent face à la notoriété montante de Bordeaux mais restent attractives en termes de prix, sur un marché plus cohérent dans ses fondamentaux. On remarquera qu’un des « majors » de la promotion avait déposé 20 demandes de permis en 2017… contre 3 aujourd’hui. Le Pays Basque reste un marché solide et actif avec des niches historiques actives, comme Biarritz ou Saint Jean de Luz. Nous sommes donc sur un marché en pleine consolidation où la vigilance, la prudence, mais aussi la pertinence sont de mise.

Nous sommes sur un marché en pleine consolidation où la vigilance, la prudence, mais aussi la pertinence sont de mise

Tous ces éléments vont nous permettre de poursuivre notre croissance à vos côtés en accompagnant toujours mieux nos partenaires promoteurs dans leurs développements.

Le crowdfunding immobilier est toujours intéressant à condition d’être sélectif

Vous l’avez tous remarqué, sur WiSEED, il y a moins de projets que d’habitude en ce début d’année. D’une part, cela est dû à notre forte sélectivité, que nous vous expliquions il y a quelques semaines sur ce blog. Certains promoteurs ont développé beaucoup d’activités connexes et le risque ne se situe plus forcément uniquement sur la promotion directement.

S’il y a moins de projets que d’habitude sur WiSEED, c’est essentiellement dû à notre forte sélectivité

Au-delà de l’exigence que nous avons déjà vis-à-vis de nos prospects et clients, nos retours d’expérience positifs ou négatif, en tant que pionnier et leader du financement participatif, nous impose une vigilance accrue. Des activités d’administration de biens (ADB), de gestion immobilière ou de construction de maisons individuelles, entre autres, peuvent altérer la rentabilité d’un groupe et de fait, par le mécanisme d’un fonds de péréquation, engendrer un risque systémique affectant les grands équilibres financiers et structurels d’un acteur de l’immobilier.

D’autre part, le ralentissement est aussi dû :

  • Au fait que ces dernières belles années, les promoteurs ont reconstitué leur fonds propres (FP) et sont donc moins en demande de financements ;
  • A la hausse des coûts de construction, liée aux coûts des fonciers, aux normes de construction en vigueur ou aux contraintes environnementales qui obligent les professionnels de l’immobilier à une vigilance accrue sur la maîtrise des marchés et du bilan d’une opération de promotion ;
  • A l’impact du logement social, qui n’est pas neutre sur la rentabilité d’une opération, puisqu’il représente de 20 à 50 % de la construction suivant les municipalités ;
  • Aux modifications des dispositifs comme le « déficit foncier » ou de la Loi Malraux par les pouvoirs publics. Ces niches fiscales sont devenues très techniques. Une période d’adaptation est indispensable afin d’assimiler le mécanisme, que ce soit pour les professionnels mais aussi pour les particuliers fortement imposés friands de ces dispositifs.

Tout cela contribue à la relative rareté des projets actuellement sur la plateforme WiSEED. Nous sommes donc dans l’obligation de repartir dans une prospection accrue avec très forte présence sur le terrain ou en abordant d’autres marchés comme les marchands de biens, la rénovation, les promoteurs tertiaires ou commerciaux et les aménageurs/lotisseurs.

Illustration Bureaux WiSEED Toulouse_12-small

Une réunion, en nos locaux toulousains, destinée à trouver des moyens de mieux nous faire connaître auprès des professionnels de l’immobilier

Afin de réaffirmer notre présence aux divers acteurs de l’immobilier, nous nous sommes rendus au MIPIM,  le salon de référence de l’immobilier international, qui s’est tenu à Cannes. Notre emplacement exceptionnel et l’implication de tous nos équipes de développeurs pendant cette semaine, nous a permis de rencontrer nombre de contacts d’excellente qualité avec des perspectives avérées et concrètes de financements à venir.

WiSEED s’est rendu au MIPIM, et les échanges d’excellente qualité nous permettant d’envisager de nombreux financements à venir

Afin de continuer à affirmer notre prééminence, nous avons aussi renforcé notre force commerciale, avec la nomination de deux nouvelles personnes en région, comme l’ont récemment écrit l’AGEFI Actifs et Business Immo. Leur rôle sera de renforcer le leadership de WiSEED en termes de financement de la promotion, d’accompagnement de la croissance et de services aux acteurs de l’immobilier.

 

Finalement, nous continuons à organiser des événements de qualité, en Île-de-France comme en région, afin de sensibiliser l’écosystème de la promotion immobilière à ce mode de financement innovant, rapide et transparent de leurs projets immobiliers. Ce type de rencontres fait partie des efforts nécessaires pour faire découvrir le financement participatif aux professionnels de l’immobilier.

WiSEED, c’est près de 115M€ levés et plus de 30M€ de reversés aux investisseurs

Notre sélectivité, plus affinée et pertinente que la concurrence, porte ses fruits aujourd’hui. Nous venons en effet de franchir le seuil des 30M€ remboursés aux investisseurs depuis notre création, dont 3,43M€ d’intérêts (bruts). Cela représente 62 sorties positives, pour 9,2% de rendement moyen sur 16 mois (rappel : les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs). Ces derniers 6 mois, nous avons presque doublé le nombre de sorties.

WiSEED vient de franchir le seuil des 30M€ remboursés, consolidant sa place de leader (en levées et en remboursements)

La qualité de notre expertise et la pertinence de notre audit nous permettent aujourd’hui de vous proposer des projets de qualité avec des promoteurs professionnels qui maîtrisent parfaitement tous les fondamentaux de leurs métiers et, de fait, réduisent au maximum le risque promoteur et donc votre risque investisseur (qui est toujours présent, rappelons-le).

Rester un partenaire de confiance pour les investisseurs et les promoteurs

Les fondamentaux restent les mêmes aujourd’hui pour WiSEED : l’emplacement est essentiel, la qualité du promoteur par sa maîtrise technique l’est tout autant, mais aussi de celle de ses coûts de construction ainsi que la commercialisation du projet, avec un produit qui répond aux spécificités du marché et aux attentes du marché (investisseurs ou propriétaires).

Nous sommes d’autant plus vigilants que la croissance peut être forte si la demande repart. Ces phénomènes conjoncturels peuvent, si nous ne sommes pas attentifs, rendre le marché instable avec une production très importante, et une demande forte mais insuffisante pour assurer un écoulement régulier. Les banques sont très attentives à notre capacité à maîtriser le développement qui, s’il est trop rapide, pourrait être source d’un risque dangereux sur ce pan de l’économie en cette période de consolidation.

Les banques sont très attentives à notre capacité à maîtriser un trop fort développement qui pourrait être source de risque

Notre priorité reste – et restera toujours – de vous proposer des opportunités d’investissement de qualité tout en étant un partenaire prioritaire, actif et responsable de nos clients professionnels de l’immobilier. Nous souhaitons, comme vous, pouvoir les accompagner dans leur développement, leur rentabilité mais aussi leur pérennité, afin de continuer à grandir ensemble.

stephane desmaison

Stéphane Desmaison

Directeur du Développement Grand-Sud

WiSEED

 

15 réflexions sur “La conjoncture est-elle favorable au crowdfunding immobilier ? Une analyse du leader du marché

  1. Fabien Raynaud dit :

    Merci Stéphane pour cette analyse pertinente.
    J’avais effectivement remarqué (comme d’autres sans doute) un certain essoufflement par rapport aux projets présentés depuis le début de l’année.
    Mais je préfère largement avoir une sélection plus restreinte mais sérieuse qu’un flux trop important de dossiers avec une sélectivité moindre.
    Le seul hic, reste l’embouteillage dès qu’un projet est ouvert à l’investissement – beaucoup de demandes et moins d’offres qu’auparavant.
    Savez-vous évaluer à quelle date l’activité pourrait repartir ?
    Quid de la possibilité de financer des projets immobiliers dans les autres pays européens ?

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    • stephaned3324 dit :

      Mr Raynaud,

      Toute l’équipe de Wiseed et moi même vous remercions de votre retour et de la confiance que vous nous témoignez.

      Nous sommes attentifs à vous informer le plus objectivement possible du marché de l’immobilier et de ses fluctuations, c’est assurément le succès de notre réussite.
      Cette année 2018 est une année particulière, c’est la fin de la première année du quinquennat du président MACRON , les mesures fiscales mises en place commencent à avoir un effet sur les paramètres économiques et les nouvelles variables de marché jouent à plein aujourd’hui.
      Les promoteurs ont planifié leurs opérations pour 3 bons trimestres et les mises en chantier devraient repartir à la hausse au mois de Septembre, avec une reprise de la demande inhérentes aux investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif Pinel et à la reconstitution naturelle des stocks des promoteurs pour répondre à la demande.
      Les fondamentaux sont plutôt cohérents malgré un effet prix sur certains secteurs très demandés comme Bordeaux.
      Le marché n’est pas en crise, il est essentiel que tous les acteurs intègrent ces nouvelles variables et évoluent dans ce nouveau contexte.
      Nous sommes attentifs et réactifs sur tous les sujets et tous les acteurs qui nous sollicitent. Notre engagement sur le terrain est sans relâche, engagé et encore plus important aujourd’hui pour vous apporter les beaux programmes et les bons acteurs du marché de l’immobilier.

      Pour répondre enfin à votre remarque sur les marchés européens, Nous étudions la possibilité, depuis un an, d’aborder ces nouveaux horizons. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour vous informer de ces évolutions.
      Notre priorité aujourd’hui est d’affirmer, à vos côtés, notre prééminence sur le marché national.

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  2. stephaned3324 dit :

    Merci Mr FORET,

    Ce billet sera publié, dorénavant, régulièrement pour notre plus grand plaisir et surtout pour vous permettre d’apprécier toujours plus notre expertise et notre engagement à vos côtés.

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  3. charleswiseeder dit :

    Bonjour,

    Personnellement je suis très partagé sur ce marché. En effet, pour moi il y a deux natures de risques sur une opération de promotion immobilière. La réalisation, et la commercialisation.

    Pour la réalisation, les projets qui nous sont proposé ont généralement peu de risque sur cet aspect. Concernant la commercialisation, c’est beaucoup plus compliqué. En effet, hors de toutes compétences commerciales des promoteurs le succès dépend en grande partie de l’adéquation entre le cout de l’opération, et la capacité de financement des acheteurs.

    Or si l’on prend sur une longue période 1978-2018, les composants du pouvoir d’achat immobilier qu’est-ce que l’on constate :

    Les taux d’intérêts longs sont passés de 12 à 2%, ce qui a fortement amplifié la capacité d’emprunt.
    La durée d’emprunt moyenne est passée de 15 à 20 ans, ce qui a fortement amplifié la capacité d’emprunt.

    Les aides à la pierre ce sont succédés de manière presque continue, ce qui as artificiellement augmenté la rentabilité de l’investissement locatif.

    Et le taux d’endettement des français est passé de 6 à 75%. Ce qui montre que la marge de manœuvre de l’endettement a été massivement utilisé pendant cette période.

    Ces évolutions ont déséquilibré le marché immobilier ce qui a fait sortir les prix des logements par rapport aux revenus du tunnel a + ou – 10% qui avait tenue 50 ans par une hausse de 60% alors que les loyers sont restés dans le tunnel.

    Or, aujourd’hui l’on constate un faible retour de l’inflation qui pourrait faire remonter les taux d’intérêts. Et sans les aides à la pierre, de plus en plus d’investissements locatifs ce retrouvent avec des rendements inférieurs à l’inflation.

    Enfin pour conclure, je ne crois pas dans un retournement brutal du marché, à cause de la valeur psychologique de l’investissement dans la pierre. Mais je pense qu’il va y avoir une sous-performance de la hausse des prix de l’immobilier par rapport à l’inflation pendant 15 à 20 ans avec des effets d’accordéons sur les durées de ventes des biens. Effets d’accordéons qui seront fatal à de nombreux projets. Nous sortons donc d’une période où l’investissement en promotion était facile, presque tous les projets étant gagnants, à une période plus risqué.

    Source : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html

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    • stephaned3324 dit :

      Charles,

      Votre analyse micro économique est on ne peut plus pertinente et vous me permettez de mettre en valeur notre expertise et notre niveau d’analyse aujourdhui sur ces deux strates essentielles de la promotion immobilière : la réalisation et la commercialisation.

      Je vais me permettre de compléter votre brillant exposé en revenant essentiellement sur la commercialisation dans le domaine qui nous intéresse, la promotion immobilière.

      Les deux domaines dont vous parlez sont très distincts mais aujourd’hui effectivement tout à fait connexes.

      Les agrégats économiques qui régissent cette activité ont largement évolué en 2018 et ce depuis quelques années.

      Avant 2008, les promoteurs fonctionnaient essentiellement avec leurs services de développement foncier et leurs techniciens qui étaient (et sont toujours) capables de tout construire n’importe où.
      Les commerciaux n’avaient que peu d’impact dans la stratégie de développement du professionnel de la promotion.
      Ils vendaient tout et souvent n’importe quoi, la défiscalisation était un sport national. Certains investisseurs achetaient régulièrement des appartement dans des endroits « exotiques », sans jamais regarder ce qu’ils avaient acheté ni d’ailleurs le visiter, seule l’avantage fiscal et l’économie d’impôt importait.

      Depuis 2008 avec le développement d’internet et la dernière crise de l’immobilier neuf, les propriétaires occupants, les primo-accédants et les investisseurs font jouer à plein leur capacité à s’informer et sont devenus très sélectifs sur leurs choix d’investissement.
      De fait, la commercialisation est devenue une composante essentielle de la stratégie du promoteur dans son développement et dans sa pérennité économique.
      D’un binôme, nous parlons maintenant d’un trinôme indissociable, Le développeur foncier, le technicien et le commercial. La promotion aujourdhui c’est bien construire, au bon endroit et surtout une commercialisation aboutie dans des délais cohérents et maitrisés.

      J'aime

  4. Bernard dit :

    Bonjour et merci à toute l’équipe!

    Que pensez-vous du marché des EPHAD?
    Avez-vous déjà été contactés par des promoteurs, voire les majors telles ORPEA, KORIAN ou LE NOBLE AGE même si elles ont les capacités financières et cautions bancaires associées?

    Ce marché très spécifique mais répondant au vieillissement de la population européenne présente-t-il des risques supérieurs aux projets proposés habituellement par WISEED?

    Merci de vos réponses et bonne continuation.

    Bernard.

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    • stephaned3324 dit :

      Bernard,

      Merci pour votre commentaire qui vient soutenir et saluer l’effort collectif des équipes de Wiseed à toujours mieux travailler, à être toujours plus pertinent dans nos choix et toujours mieux vous informer sur les fluctuations et les aléas de ce marché.

      Je vais répondre avec plaisir à votre judicieuse question sur les marchés singuliers que sont les EHPAD et les résidences séniors et notre approche des professionnels qui construisent ce type de bien.
      Nous sommes très attentifs, bien sur, à l’évolution de ces niches. Comme vous l’avez justement souligné, ces types de logements répondent à des attentes et des contingences démographiques évidentes de nos jours.
      C’est un marché en pleine expansion qui présentent des particularités qui méritent d’être précisées et qui vous apporteront un éclairage sur notre positionnement à ce sujet.

      Il est essentiel de décorréler le macro-économique de ces marchés et la réalité intrinsèque de telles opérations. De nombreuses villes sont en déficience de lits ou d’appartements sur ces deux secteurs mais malheureusement construire une résidence est plutôt simple, la remplir aussi, mais tous les investisseurs ne sont pas prêts à acheter dans des villes moyennes voire petites où ces implantations sont souvent les plus nécessaires et indispensables.

      Le principe de base de ces résidences est d’offrir à leurs clients des appartements plus ou moins grands, destinés à des populations de séniors autonome ou pas et des gestionnaires qui assurent certaines prestations à leurs occupants.
      Dans le cas des EHPAD, vous trouverez une médicalisation des services beaucoup plus marquée alors que sur le séniors, le concept est basé sur la mixité intergénérationnelle de vie, en communauté avec des services dits de conforts et médicaux associés.

      La particularité et la spécificité de ces réalisations avec pour objectif final de mener à bien de tels projets mixe la difficulté à construire des logements atypiques avec des contingences de locaux communs importants ou d’endroits destinés à abriter des services.
      Mais aussi une commercialisation finale destinée à un public d’investisseurs avertis et qui souhaitent bénéficier de dispositifs fiscaux bien spécifiques comme le Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel apportant à terme des revenus nets d’impôts avec une rentabilité cohérente (LMP/LMNP, que nous ne développerons pas plus ici).
      La rentabilité acceptable aujourd’hui sur les bons sujets se situe entre 4 et 5 %, plus elle sera élevée plus la ville d’implantation sera de taille moyenne. Ces paramètres sont essentiels dans le choix du sujet à financer mais aussi pour l’investisseur.

      Vous évoquez ORPEA et KORIAN, qui sont les leaders de cette profession et indispensables dans ce concept qu’est la gestion de ces résidences et c’est un point essentiel.
      Ils disposent de moyens financiers et de garanties associées intréséquement considérables.
      La plupart du temps, ils travaillent pour la conception et la réalisation de ces résidences avec des promoteurs « prémiums » comme Vinci, Bouygues ou Nexity. Ces promoteurs disposent de fonds propres pléthoriques et ne font pas appel à nous pour les financer.
      De plus, ils bénéficient, la plupart du temps, des emplacements privilégiés, comme le coeur des grandes villes, qui maximisent de fait le montage de telles opérations et donc l’investissement sur ces marchés.

      Nous avons rencontrés beaucoup d’acteurs et de professionnels souhaitant se consacrer à la construction de tels projets mais aucun, pour le moment, ne nous a assuré une maitrise avérée du triptyque optimisé emplacement, rentabilité et gestion décrit plus haut.
      Ce sont des marchés où nous restons très attentifs, comme pour les résidences étudiantes, et nous ne doutons pas que très bientôt nous pourrons élargir notre palette de professionnels et vous proposer un investissement de ce type.
      La diversification des sujets et des marchés est et restera un des critères de référence de la politique de développement de WIseed ces prochaines années, n’en doutez pas.

      Aimé par 1 personne

  5. Pierre T. dit :

    Excellent article en effet, qui met bien en perspectives les tensions actuelles du marché.
    Et le point de vue de Charles offre un éclairage complémentaire très pertinent.
    Que la période « facile » soit terminée est une bonne chose, cela va obliger tous les acteurs à plus d’efforts et porte une grande attention à la bonne fin de leurs projets. Et les « faibles » et les « médiocres » seront évincés au profit des professionnels compétents et aguerris – ce qui se produit déjà à lire Stéphane avec le « screening » renforcé de WISEED.
    Une suggestion : augmenter la part des dossiers dans le logement social, la logistique et l’industriel (nous en avons déjà vu sur la plateforme) et aussi les résidences étudiantes et seniors, comme proposé par Bernard.
    Pour les segments « bureaux » et « accession logement », la prudence semble en effet requise…
    Bien cordialement,
    P.

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  6. stephaned3324 dit :

    Merci Pierre pour ce commentaire.

    Nous restons vigilants, comme je l’explique plus haut, sur la sélection de projets et d’acteurs compétents et sérieux.
    Nous essayons d’être présents sur tous les segments que vous évoquez plus haut : Tertiaire (logistique ou industriel), étudiant ou sénior.
    La diversification est de mise, nous le savons, sur des marchés sensibles, fluctuants à la recherche de nouveaux équilibres.
    Soyez rassurés, nous continuons notre travail, notre prospection et notre « évangélisation » avec engagement, en faisant preuve, autant que faire se peut, d’une grande capacité d’adaptation, de pertinence et surtout de bon sens.

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    • Thirion dit :

      Bonjour et merci pour votre article fort intéressant, comme très souvent.
      je suis assez d’accord avec certains des interlocuteurs pour dire que pour moi aussi le risque principal (mais pas le seul) est celui de la commercialisation. J’évite d’ailleurs de prendre des projets avec des taux de vente inférieurs à 50%, voir 70%
      Pourriez vous répondre à Bernard car sa remarque sur les EPHAD me parait fort judicieuse et j’attends votre retour sur ce sujet
      Merci

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      • stephaned3324 dit :

        Mr THIRION,

        Merci pour votre retour.
        Comme vous l’avez justement souligné, la commercialisation est devenue un élément essentiel de la réussite et la bonne fin d’un programme immobilier.

        Chaque cas reste néanmoins un cas particulier, il est important aussi de remettre chaque dossier en perspective avec le type de produits vendus, il faut prioriser les programmes répondant aux attentes des propriétaires occupants et des investisseurs et l’emplacement du projet qui est aussi primordial.
        Le pourcentage de pré-commercialisation est aussi important que la vitesse d’écoulement des stocks.

        Nous restons bien évidemment très vigilant sur ces points bien sur.

        J’ai apporté la réponse qui peut vous intéresser à la remarque Bernard sur ces marchés spécifiques.
        J’espère qu’elle vous convient, n’hésitez pas à me solliciter à nouveau si vous souhaitiez des précisions sur nos axes de développement à ce sujet.

        Bon week-end.

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