Crowdfunding immobilier : A quoi ressemblera l’année 2019 pour WiSEED (et les autres) ?

Il y a un peu plus de 2 ans, je publiais un billet très apprécié sur la « course au rendement » dans le crowdfunding immobilier. Puis, l’année dernière, nous vous proposions une note de conjoncture sur le marché de l’immobilier et les conséquences que celle-ci aurait sur notre offre. Soucieux de vous apporter le maximum d’informations pour vous permettre d’investir, voici un troisième billet (initialement publié sur mon profil Linkedin) sur l’activité de financement participatif de la promotion immobilière en 2019.

L’immobilier : Un secteur aux fondamentaux solides

L’immobilier de nos jours reste un des piliers de l’économie française, il représente environ 1% de croissance de la richesse nationale. C’est un pourvoyeur d’emploi avéré et une source de recettes fiscales importantes et non négligeables. Les périodes de prospérité économique ont souvent coïncidé avec un marché immobilier florissant que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Le chômage a baissé de 1,5 % depuis fin 2016 !

WiSEED crowdfunding immobilier - blancMalgré une appétence avérée des français, au même titre que les livrets A (l’or, il y a quelques décennies) ou l’assurance vie, ce marché reste cyclique et il est soumis aux réglementations des pouvoirs publics, aux humeurs des investisseurs et aux objectifs des promoteurs.

Aujourd’hui, le manque de logements et l’urbanisation de notre pays font que l’avenir de la promotion immobilière et ce marché en général n’ont pas atteint une maturité de blocage. L’ensemble des indicateurs laissent présager une croissance pérenne malgré les cycles fluctuants récurrents qui caractérisent ce domaine économique. Les préoccupations environnementales actuelles viendront évidemment freiner l’expansivité potentielle de notre marché de référence.

L’ensemble des indicateurs laissent présager une croissance pérenne malgré les cycles qui caractérisent ce domaine

Mais notre métier se retrouve à la croisée des chemins sur un marché en pleine mutation depuis cette année. 2018 est une année où le marché du neuf, sur lequel nous évoluons, s’est consolidé après avoir été dopé par la fin annoncée en 2017 du dispositif PINEL. Cette loi n’a pas été arrêtée mais seulement amendée.

N’oublions pas que le développement des acteurs du financement de l’immobilier – comme WiSEED – est étroitement et profondément corrélé avec cette loi pour le moment.

La commercialisation a chuté de 18 % en France, la parts des accédants à -2% et celle des investisseurs -17% et les mises en chantier ont plus que fortement ralenties – baisse de 18 % au niveau national et -26% en IDF. Le manque de logement neuf à des prix abordables pour les particuliers, le coût des fonciers (multiplication par 4 en 10 ans) et les coûts des travaux (+ 20%) accentuent les incertitudes.

J’aborderais l’épiphénomène de la période préélectorale plus bas. Même si elle est annoncée une hausse des taux d’emprunt n’impactera que peu le marché et ses fluctuations, des taux à 2% sur 20 ans restent très attractifs.

WiSEED a consolidé son statut de leader en financement de l’immobilier

Sur un marché du financement participatif en immobilier qui progresse globalement de 83%, nous maintenons notre leadership historique grâce à notre implantation nationale et notamment à la région Rhône-Alpes en augmentation de 24 %, motrice en cette année où l’essentiel de l’activité s’y est concentrée au même titre que l’Île-de-France comme chaque année.

WiSEED maintient son leadership grâce à notre son implantation nationale et le dynamisme de la région Rhône-Alpes, en augmentation de 24 % cette année

Dans un marché hyper concurrentiel, nous maintenons notre cap en faisant face à des logiques macro-économiques conjoncturelles et cycliques.

WiSEED dispose aujourd’hui d’un des meilleurs ratios de solvabilité de la profession en termes de maîtrise des risques, à moins de 0,5%. C’est un élément assurément prépondérant sur notre secteur d’intervention où pléthore de plateformes existent et se « battent » pour les dossiers chaque jour. Nos investisseurs n’en sont pas encore vraiment conscients ni convaincus.

Notre devoir d’information sur ce sujet reste vaste et c’est un véritable objectif à court terme aussi. WiSEED est devenu un acteur majeur de la finance de haut de bilan de la promotion et de ses acteurs.

Que nous réserve l’année 2019 ?

Une plus grande diversité de projets

L’année 2019 est une année pré-électorale et les mairies durcissent les conditions d’éligibilité des permis de construire déposés, mais vont même jusqu’à ne plus délivrées les autorisations d’ouverture de chantier.

L’adage « un maire bâtisseur est un maire battu » préside à la stratégie de développement immobilier de nombreuses communes en France, et de nombreux promoteurs sont convoqués par les instances municipales pour leur exposés ce point. D’autre part, beaucoup de professionnels s’organisent pour saisir les tribunaux administratifs afin de combattre cette position.

Malgré tout nous constaterons de nombreux retards voire même des annulations sur certains programmes. Malgré la loi ELAN susceptible de réduire les recours et d’en plafonner la durée d’instruction à 10 mois, il sera utile de voir l’effet pragmatique d’une telle décision. Les recours sont toujours très importants partout en France. Notre vigilance et notre écoute seront autant de qualité permettant de sécuriser au mieux le financement de dossiers proposés.

La croissance du financement participatif sur le marché du neuf sera en pleine consolidation cette année, car il y a un nombre d’acteurs de plus en plus (trop) important, avec l’arrivée de structures adossés à des acteurs institutionnels dont les fonds se positionnent pour sur ce marché très porteur de la promotion immobilière.

WiSEED vous a toujours prouvé sa grande capacité à être innovant dans ses montages, ses solutions et ses cibles. Notre expertise, notre réactivité et notre proximité sont et resteront les qualités que nous avons toujours su afficher pour nous maintenir à ce niveau de compétence et affirmer notre leadership sur le marché français.

L’immobilier tertiaire et commercial est une piste avérée pour l’avenir, nous finançons encore peu de projet dans cette filière et c’est un objectif prioritaire affiché par notre fondateur, Nicolas Sérès, au même titre que l’ensemble des sujets que nous avons su aborder avec succès sur la promotion résidentielle depuis notre genèse.

types constructions wiseed

La répartition de nos types de projets immobiliers présentés au financement à fin 2018

Notre avenir passe par le développement de nos niches potentielles (corporate, marchands de biens, tertiaire, financement de stock…), une recherche perpétuelle d’innovation sur les montages et proposer diverses solutions aux multiples problématiques de développement (participation en equity, mix ou dettes, obligations convertibles…).

Les marchands de biens restent des cibles prioritaires, le marché de l’ancien affiche des progressions encore intéressantes essentiellement sur les principales métropoles régionales : stabilité à Marseille, Montpellier, Nice et Toulouse, de +2% à +5% pour Strasbourg, Nantes et Lille, +7 % pour Paris (9 600 €/m²), +8% pour Lyon (3 800 €/m²) et +18 % (4 200€/m²) pour Bordeaux.

carte france wiseed immobilier 2

Notre maillage stratégique du territoire nous assurera une présence optimale

Les promoteurs de bonne taille ne sont pas encore acquis à notre cause et en fait peu d’entre-eux nous connaissent vraiment. Dans leur inconscient collectif, nous sommes « chers ». Notre vocation d’évangélisateur a encore de belles années devant elle, doit rester notre leitmotiv permanent.

Portons haut et fort notre bâton de pèlerin. Il est essentiel de continuer à leur prouver notre savoir-faire, nos convictions et notre expertise. C’est une de nos missions de tous les instants.

Nous venons rogner une part du gâteau des acteurs traditionnels (banques, fonds…) qui se réduit au fur et à mesure du temps. Leur puissance financière et leur antériorité leur donnent une prééminence incontournable malgré tout aujourd’hui.

Je finirais en analysant les raisons d’un potentiel tassement des taux de rémunération du crowdfunding en France.

Un tassement des rendements, qui restent attractifs

« Tout ce qui est rare est cher » nous dit l’adage. Aujourd’hui, les fonds disponibles sur ce marché sont nombreux et les solutions qui se présentent aux acteurs de l’immobilier pour trouver des fonds propres sont de plus en plus nombreuses, à des coûts proches du marché de l’argent à court-terme.

La rémunération de ces fonds sur le marché bancaire se situe entre 0,5 et 1,5 %.  Notre maîtrise des risques proche de zéro aujourd’hui ne justifie plus un niveau de rendement moyen au-delà de 9 à 10%. La qualité de notre audit et l’expertise de nos développeurs en sont aujourd’hui aussi un élément modérateur.

WiSEED s’attache à être toujours plus réactif aussi sur ce volet-là afin de s’adapter sans cesse aux exigences concurrentielles de ce marché et proposer de beaux projets à sa communauté. Notre niveau d’expertise du risque et la qualité de nos clients porteurs de projets immobiliers font que le taux de défaillance est très faible et assurément remarquable sur cette profession.

Les promoteurs sont devenus de contrôleurs de gestion en plus d’être des développeurs, le coût de la charge foncière, l’augmentation des coûts de travaux, la concurrence acerbe les obligent à réaliser des économies d’échelle à tous les niveaux et surtout sur les diverses charges financières.

Très informés et sensibles aux perspectives que nous leur apportons, ils ne sont malgré tout pas prêts à payer à n’importe quel prix les fonds propres indispensables à leur expansion malgré notre compétence et notre expertise avérée.

Les promoteurs sont devenus de contrôleurs de gestion ; ils ne sont pas prêts à payer à n’importe quel prix les fonds propres indispensables à leur expansion

La concurrence des plateformes est rude, mais WiSEED continue son évolution, fort de son expertise, de son réseau et de ses équipes toujours plus motivées et surtout grâce à la confiance de sa communauté, toujours plus nombreuse et impliquée.

Dans ce contexte, nous pouvons aussi imaginer, face à cette inévitable concentration des forces et dans l’unique objectif que d’atteindre une taille critique, que le retail ne constituera qu’un complément aux fonds institutionnels ou professionnels que nous sommes à même de motiver. C’est peu probable à court terme, mais envisageable à moyen et long terme.

Les promoteurs vont continuer à devoir réaliser des économies d’échelles, se regrouper pour être plus compétitifs, créer des structures ad hoc pour faire de petits projets qui sont impossibles à prendre aujourd’hui, vu leurs point-mort.

Il en va de même pour nous, le passé récent et notre image de pur « start-upper » est révolue, nous sommes une véritable entité en devenir qui a su passer le cap de la légitimité et de l’indépendance financière pour valider sa position de pionnier et leader de la finance participative en France.

WiSEED est une véritable entité qui a su valider sa position de pionnier et de leader de la finance participative en France

Nous devons continuer à affirmer notre expertise et notre réactivité auprès de tous les acteurs de ce vaste marché, quels qu’ils soient, et pérenniser notre expertise tout en continuant à afficher notre maîtrise des risques de premier plan.

Ensemble et unis vers le même objectif, investisseurs et acteurs de l’immobilier, nous resterons plus forts.

stephane desmaison

Stéphane Desmaison

Directeur du Développement Grand-Sud

WiSEED

Ce billet a initialement été publié sur mon profil Linkedin.

8 réflexions sur “Crowdfunding immobilier : A quoi ressemblera l’année 2019 pour WiSEED (et les autres) ?

  1. charleswiseeder dit :

    Bonjour,
    Comme toujours le diable est dans les détails. Le rendement facial des obligations en promotion est très élevé comparé aux autres modes de financement, le rendement étant autour de 8%. La baisse des taux semble donc a priori inévitable. Mais en même temps, compte tenue de la fiscalité et des risques, il est difficile d’accepter moins pour les investisseurs. En effet, un 8% brut, représente après PFL 5.6%, et si l’on considère un risque de défaut de l’ordre de 3% et les délais de réinvestissement, le rendement serait proche des placements à faible risque type fonds euros.
    Je pense donc que l’avenir passe par la création de véhicule d’investissements qui permettrons de ne pas être imposer entre chaque investissement mais à un niveau plus globale. Ce qui permettra une baisse des rendements faciaux mais pas les net fiscaux. Apres, est ce que chaque investisseur créera sa structure, est ce que des investisseurs créerons des structures en permettant aux autres d’y adhérer, ou est ce que ce sont les plateformes qui le ferons. Je ne le sait pas. Mais un rapprochement des conditions fiscale d’investissements entre particulier et institutionnels, par le biais de société, me semble inéluctable.
    Cordialement,
    Charles

    Aimé par 1 personne

    • stephaned3324 dit :

      Merci Charles pour ce commentaire avisé.
      Wiseed va, bien évidement, évoluer en terme de montage financier et d’optimisation fiscale dans les prochains mois, comme vous l’avez justement souligné.
      Notre capacité de réaction et d’adaptation aux exigences de nos investisseurs et de nos promoteurs restent notre priorité.
      Au delà de votre analyse pertinente, n’oubliez pas que nous (Les développeurs de Wiseed spécialistes de l’immobilier) sommes là pour éliminer au maximum le risque de défaillance ou de défaut, de la même façon qu’un banquier spécialiste de la promotion immobilière.
      Un risque de défaut de 3% est impensable aujourd’hui, nous en sommes très très loin (-de 0,5%), ce qui fait de nous le leader en ce domaine au regard du grand nombre de dossier et de notre antériorité (Plus de 220 dossiers pour plus de 100 M€ levés).

      Notre expertise est reconnue et avérée en immobilier depuis fin 2014 – date effective de notre véritable activité sur ce marché.

      Second point sur lequel, je me permet d’appuyer une nouvelle fois. Les promoteurs, quels qu’ils soient, ne payeront plus des coûts aussi élevés et la rémunération que vous avez connu à une certaine époque.
      La concurrence et les fonds disponibles dédiés au financement du développement de ce secteur régulent les rendements de vos investissements vers le bas.

      Concernant le rapprochement des institutionnels et des particuliers, les connexions et les collaborations que vous évoquez, ne se cantonneront pas uniquement à des considérations fiscales, à n’en point douter.
      Nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour vous faire part de nos évolutions dans tous les domaines qui vous sont sensibles.

      A très vite Charles.

      J'aime

  2. René Zanni dit :

    Puisque vous parlez d’investir dans le tertiaire et, puisque WISEED est à la base une structure portant des projets innovants, je voudrais vous suggérer de travailler avec des professionnels de l’immobilier commercial, notamment ceux construisant des entrepôts. Car les entrepôts sont non seulement très moches mais, le plus souvent, ce sont des épaves thermiques qui nécessitent un éclairage intérieur permanent. Sans aller chercher très loin, il est sans doute possible de construire des structures de bien meilleures qualité. par exemple, semi-enterrées ou avec des puits de lumière intelligemment disposés. Un nouveau marché à creuser sans doute…

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    • stephaned3324 dit :

      Mr Zanni,
      Merci d’avoir pris le temps de lire cet article et d’y apporter votre commentaire. Nous finançons tout les acteurs de l’immobilier quelques soient leurs domaines d’intervention : Résidentiel, tertiaire ou commercial (stockage y compris).
      Nous avons déjà financé un entrepôt FEDEX pour un de nos plus gros client. Nous souhaitons être connus de tous et c’est là notre difficulté.
      La porte reste ouverte à tous les acteurs et nos axes de travail tendent en priorité à diversifier les porteurs de projets dans toutes les activités précitées.
      Si vous êtes issu du milieu des bâtisseurs de locaux industriels ou commerciaux, n’hésitez pas à parler de nous, donner nos coordonnées, être porteur de la bonne parole et vanter nos qualités de leader du financement participatif dédié aux promoteurs, à TOUS les promoteurs.

      Au plaisir de vous lire,

      Bon Week-end René

      Aimé par 2 personnes

    • stephaned3324 dit :

      Bonjour Mr CIROUX,

      Merci de cette brève réaction sur mon article, j’espérais que ce sujet soit abordé un jour.
      Vous m’offrez l’occasion de vous apporter une réponse un peu plus circonstanciée qui va vous éclairer, vous et l’ensemble des Wiseeder’s je l’espère, sur notre travail au quotidien au service de votre épargne et sur les objectifs qui président à la sélection des meilleurs projets de nos clients promoteurs. J’espère ainsi vous conforter sur notre expertise en terme de maîtrise des risques et d’analyse des composantes caractéristiques de ce marché complexe.

      La crise de 2008 fut un événement remarquable, encore aujourd’hui, néanmoins particulier aux causes multiples et variées pas uniquement liées à notre marché de référence seul :

      – 10 ans de hausse des prix de l’immobilier avec une progression de près de 148 % des prix tous secteurs confondus,
      – Une crise financière des subprimes qui a été un cataclysme global avec un risque systémique à retardement sur l’ensemble des places financières mondiales,
      – Des taux de crédit en forte hausse (entre 5 et 6 % sur 20 ans),
      – Des primo accédants, représentant 35 % de la demande à cette époque, dont le pouvoir d’achat diminue et les empêche d’acquérir,
      – Une commercialisation en berne avec une chute importante de la demande des particuliers et une défiance des investisseurs sur la qualité des biens sur le marché et sur les dispositifs fiscaux privilégiés et leur bien-fondé.
      – Un effet dévastateur aussi sur le taux de chômage, l’immobilier étant un pourvoyeur d’emploi et les nombreuses faillites et défaillances ne firent qu’amplifier la globalisation de cette crise.

      Le tout agrémenté de quelques clashs retentissant à l’époque : La faillite de la société « Mona Lisa » spécialiste de l’investissement immobilier défiscalisant ou un célèbre reportage d’Envoyé Spécial sur France 2 « Les Robiens de la colère » que vous devez surement trouver sur le net.

      Chaque crise a au moins des vertus : assainir le marché de ses composantes perverses et malveillantes, repartir sur des bases saines et une prise de conscience de la plupart des acteurs (promoteurs, banques et Etat) des erreurs commises.

      Pour me recentrer sur votre propos, nous évoluons aujourd’hui sur un marché plus étroit pour plusieurs raisons que j’ai pu aborder dans mon article ci dessus.
      Certaines composantes ont bien moins d’effets pervers qu’il y a 10 ans.
      La remontée probable des taux n’est plus un argument, une hausse inconsidérée impacterait plus la coût de la dette nationale qu’elle freinerait la demande puisqu’elle serait obligatoirement faible et maitrisée (on parle d’un taux moyen à 2% sur 20 ans).
      Les promoteurs sont structurés et sont devenus très vigilants sur la maîtrise de leur divers coûts de structure ou de développement.
      Le prix des fonciers et l’envolée de leurs coûts de construction les obligent à une vigilance de tous les instants sur leurs équilibres financiers, amplifiés par un contexte politique pré-électoral (municipales 2020).
      Nous ne savons pas quels vont être les impact du prélèvement à la source sur l’appétence des investisseurs à continuer à vouloir bénéficier de dispositifs fiscaux privilégiés et que vont décider les pouvoirs publics sur ses sujets dans ce contexte de crise sociale forte (gilets jaunes) et importante sur l’environnement économique global. On imagine plutôt un correctif qu’une crise stricte au sensu.

      Dans ce contexte global incertain cependant actif, notre expertise a d’autant plus de sens que nous sommes toujours attentifs et nous tendons à continuer à prioriser notre maîtrise des risques tout en continuant à vous proposer des sujets de qualité.
      Nous sommes de vrais experts de ce marché et nos parcours professionnels vous sont encore trop méconnus pour que puissiez prendre la mesure de la qualité de nos conseils.
      Nous avons prévu de vous rencontrer prochainement lors d’un échange où nous pourrons échanger en direct, vous écouter, répondre et rassurer tous vos questionnements.

      Pour synthétiser, nos prérogatives sont multiples et toutes aussi prioritaires les unes que les autres :

      – Sécuriser vos placements en maintenant ce ratio de risque à un niveau de performance satisfaisant.
      – Répondre à votre confiance à tous les instants.
      – Évoluer dans un milieu hyper concurrentiel où la course à la rentabilité que vous attendez et moins compatible, aujourd’hui, avec la masse de fonds disponibles sur le marché et les prérogatives financières des promoteurs qui disposent, de fait, de nombreuses sources de financement de fonds propres et pilotent de façon plus pertinentes leurs société à n’importe quel niveau de taille aujourd’hui.
      – Maintenir connecté nos deux composantes de fonctionnement (investisseurs et acteurs de l’immobilier) pour pérenniser notre développement et notre légitimité sur ce marché.

      J’espère vivement que mon propos vous aura permis de mieux appréhender et apprécier tout le travail de l’ombre de nos équipes et nos motivations permanentes d’excellence et de performance.

      Au plaisir de vous lire tous.

      Aimé par 1 personne

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