Avis d’expert : 5 clés pour bien investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier bât tous les records : 343 projets ont été financés pour une collecte de 185 M€ en 2018. Ce financement participatif de la promotion immobilière affiche des statistiques de performance à faire pâlir bien des placements financiers : un rendement moyen annuel de 9 % sur 23 mois. Mais, en contrepartie, il y a des risques à investir vos économies. Quels sont les risques du crowdfunding immobilier et comment les gérer ?

crowdfunding wiseed rendement

Les performances passées du placement obligataire immobilier sur WiSEED (Source : Nos statistiques, actualisées en mars 2019). Attention, celles-ci ne garantissent pas des performances futures.

Quels sont les risques de l’investissement dans la promotion immobilière en crowdfunding ?

Lorsque vous vous intéressez dans la promotion immobilière via des projets de crowdfunding immobilier, vous allez découvrir les messages d’avertissement qui peuvent (et doivent) vous interpeller. Quels sont les dangers à souscrire à ce type de programmes ? De quels risques devez-vous vous méfier ?

Il est tout d’abord évoqué « le risque de perte partielle ou totale du capital ». Il est vrai que si vous êtes un investisseur aguerri, vous saurez que nombre de placements financiers sont concernés par ce risque. À partir du moment où des taux de rentabilité attractifs sont affichés, il y a ce type de risque… les SCPI ou les produits en bourse l’affichent également (bien que ces produits soient différents).

Ce risque existe parce que le crowdfunding immobilier permet le financement d’un projet de promotion immobilière à travers la souscription de titres non cotés (obligations non convertibles in fine ou actions) dans une société de projet. Comment comprendre ce risque ? Un promoteur immobilier finance généralementx² un programme à travers différentes sources de financement, telles que :

  • Ses fonds propres ;
  • Un emprunt bancaire ;
  • La commercialisation, ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
  • Le crowdfunding.

Actuellement, de nombreux projets de crowdfunding immobilier font apparaître au moins ces 4 financements pour la réalisation du programme. Une fois le bâtiment construit et commercialisé, les différents financeurs seront remboursés.

Un emprunt bancaire représente une créance de rang 1 alors que les fonds du crowdfunding sont de rang 2 et les apports en fonds propres de rang 3. Cela signifie qu’en cas de difficulté du projet, les crowdfunders seront généralement remboursés après la banque, mais avant les promoteurs associés.

En cas de difficulté les crowdfunders seront remboursés après la banque, mais avant les promoteurs associés

Les difficultés de l’opération immobilière peuvent provenir d’une différence entre ce qui a été estimé et ce qui est réalisé. Si la marge est diminuée ou totalement amputée, ce sont les promoteurs uniquement qui en subissent les conséquences. Par contre, si elle est négative d’un montant plus important que les fonds propres apportés par la société de promotion, alors les crowdfunders peuvent subir une baisse de leur rendement prévisionnel, voire une amputation de leur investissement.

Que peut-on en déduire ? Qu’il est fondamental que le plan de financement du projet soit hyper réaliste. Une bonne estimation du coût des travaux est cruciale, comme une bonne évaluation du prix de vente.

Il est fondamental que le budget du projet soit réaliste, tant sur le coût des travaux que sur les prix de vente

Par ailleurs, les plateformes interpellent sur le risque d’illiquidité. Les montants investis ne sont en effet pas liquides, ce qui rend la revente des titres non garantie. Contrairement à la Bourse ou les SCPI, vous ne pouvez pas revendre vos parts ou vos contrats obligataires à d’autres investisseurs.

Enfin, tout projet de crowdfunding immobilier comporte des risques inhérents au projet, parmi lesquels on peut citer :

  • Difficulté d’obtention des autorisations administratives (permis de construire, assurances…) ;
  • Augmentation du coût des travaux liés à une exigence technique nouvelle, à la spécificité des sols, à la complexité de l’opération ou à une conjoncture défavorable ;
  • Retards pour raisons climatiques (intempéries), accident de chantier, faillite d’un prestataire du chantier… ;
  • Difficulté de vendre les lots, retards de commercialisation et/ou désistement d’acquéreurs ;
  • Défaillance du promoteur par manque de compétences, suite à des aléas inhérents à la vie de l’entreprise et/ou des difficultés financières.

5 clés pour investir en crowdfunding

Le crowdfunding immobilier, comme tout placement financier, doit faire l’objet d’une attention particulière de la part du crowdfunder. Gérer les risques permet de maîtriser sa démarche d’investisseur, d’éviter de se retrouver en difficulté et d’optimiser la rentabilité de son investissement.

Voici les 5 bonnes pratiques qui vous permettront d’aborder un projet de crowdbuilding le plus sereinement possible :

1# Bien comprendre le fonctionnement

Avant de se lancer dans le crowdfunding de la promotion immobilière, cherchez à bien en maîtriser les rouages. Il est toujours préférable avant d’investir son argent de savoir à quoi on s’engage ! Assurez-vous de bien comprendre les intérêts et rôles des différents acteurs du crowdbuilding.

Assurez-vous de bien comprendre les intérêts et rôles des différents acteurs du crowdfunding immobilier

Quels montages financiers sont proposés ? À quoi vous engagez-vous et pour combien de temps ? Apprenez à connaître les risques associés et à les gérer. En fonction de votre propension au risque (investisseur prudent, intermédiaire ou dynamique), vous allez tolérer plus ou moins certaines faiblesses d’une opération.

2# Bien choisir votre plateforme

Étant donné que les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent les projets, leur rôle est crucial. Il est impératif de ne retenir que celles qui disposent d’un agrément, de type Conseiller en investissements participatifs (CIP), Intermédiaire en financement participatif (IFP) ou Prestataire de services d’investissement (PSI), comme WiSEED.

On les reconnaît au macaron de la Marianne apposé sur le site web. Cela atteste qu’elles sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et qu’elles sont enregistrées à l’ORIAS.

Par ailleurs, l’ancienneté dans la pratique du financement participatif est un bon argument, comme en témoignent les 11 années d’expérience de WiSEED. Le marché du crowdbuilding étant récent, de nombreuses plateformes apparaissent (et disparaissent) chaque année. Concentrez-vous sur le nombre de projets financés et remboursés ainsi que sur les éventuels retards & défauts et les montants correspondants.

L’ancienneté dans la pratique du financement participatif est un bon argument pour choisir sa(ses) plateforme(s) de crowdfunding

La plateforme ayant une mission stratégique dans le montage des opérations de crowdfunding immobilier, il est important de s’intéresser à leur procédure de sélection des projets. Par exemple, WiSEED met en place une phase d’audit avec une équipe d’analystes expérimentés. L’accompagnement qu’elles apportent aux promoteurs est également fondamental, comme les exigences qu’elles demandent pour chaque opération.

3# Bien analyser le promoteur immobilier

Avant de s’arrêter sur une opération, il est nécessaire de porter son attention sur le promoteur. Il doit être sérieux, solide et expérimenté. A-t-il déjà réalisé des projets en crowdfunding et comment se sont-ils déroulés ? Depuis combien de temps existe-t-il ? Combien de projets immobiliers réalise-t-il par an ? Combien d’opérations similaires a-t-il déjà réalisées ?

Il est nécessaire de s’intéresser au promoteur, qui doit être sérieux, solide et expérimenté

Des sites comme Hello Crowdfunding peuvent être très utiles à cela. Il est bon aussi de zoomer sur les éléments comptables de la société de promotion immobilière. Ensuite, analysez le profil de son(ses) dirigeant(s). Est-il en poste depuis longtemps ? Quel est son CV ?

4# Bien sélectionner votre projet

Pour bien gérer le risque, il est évident que la sélection d’un programme solide, fiable et viable est fondamental, et les plateformes opèrent déjà une sélection rigoureuse. Certains critères doivent être scrutés de près : le permis de construire obtenu et purgé de tout recours, comme toutes les autres autorisations administratives (CDAC pour les projets commerciaux, DRAC pour les fouilles archéologiques, …).

L’opération a-t-il fait appel à une banque ? Une Garantie financière d’achèvement (GFA) a-t-elle également été mise en place ? Une Garantie à première demande (GAPD) et/ou caution solidaire va-t-elle être signée pour garantir l’emprunt obligataire ?

Par ailleurs, il faut avoir une bonne idée de la perspective de vendre l’ensemble des lots du programme. Comment se situe le prix de vente par rapport aux prix du marché, à la localisation du projet, à l’offre concurrente… ? Où en est la commercialisation ? Et si l’opération se vendait mal, quel serait l’impact au regard de la marge et de l’apport en fonds propres ?

Il faut avoir une bonne idée des perspectives de vente des lots du programme : Comment se situe le prix ? Où en est la commercialisation ?

5# Bien penser votre investissement

Avant d’investir vos économies, il est essentiel de bien réfléchir au type d’investissement qui vous convient. En fonction de vos contraintes et besoins, vous allez vous orienter vers différents types de projet. Souhaitez-vous soutenir un programme d’habitat, social, aux normes écologiques avancées, local… ? Bien que le secteur soit encore à ses débuts, il existe une grande variété de projets.

Ensuite, il faut dimensionner votre investissement avec raison. Quelle somme investir ? Pendant combien de temps ? N’investissez qu’un montant dont vous pouvez vous passer durant toute la période de la construction, et même un peu au-delà (pour prévoir un éventuel retard). De plus, sachant qu’un taux d’intérêt rémunère un risque, quel risque acceptez-vous de prendre ? Évitez de mettre toutes vos économies sur un même projet et diversifiez au maximum vos investissements.

N’investissez qu’un montant dont vous pouvez vous passer durant toute la période de la construction, peut-être même au-delà

Enfin, il peut être tentant de se laisser aller au « coup de cœur ». Mais il faut savoir se méfier de nos propres penchants afin d’adopter une démarche rationnelle, consciente et stratégique. Pour ne pas se laisser embarquer hasardeusement, prenez le temps de noter sur papier vos objectifs, vos ambitions et vos règles d’investisseurs.

Pour parfaitement maîtriser le crowdbuilding avant de se lancer ou pour approfondir votre connaissance du secteur, je vous propose de découvrir mon ebook « Crowdfunding immobilier : Comment réussir votre investissement dans le financement participatif de la promotion immobilière ? ». Conçu comme un guide pratique, il répond de façon synthétique à de nombreuses questions que vous pouvez vous poser…

N’hésitez pas à m’interroger sur mon livre ou mes connaissances, ci-dessous en commentaires !

morgane kerninonMorgane Kerninon

WiSEEDeuse

Auteure de l’ebook « Crowdfunding immobilier : Comment réussir votre investissement dans le financement participatif de la promotion immobilière ? ».

Note de WiSEED : Ce livre fournit des conseils et des points de définition concernant l’investissement en crowdfunding immobilier, suite à une étude menée sur près de 30 plateformes. WiSEED a souhaité partager quelques conseils de Morgane et permettre aux WiSEEDers d’échanger avec elle, d’où cet article (nous ne touchons aucune rétrocommission ou autre intéressement au succès du livre). En espérant que ce billet réponde à une attente des débutants et/ou des plus confirmés !

14 réflexions sur “Avis d’expert : 5 clés pour bien investir en crowdfunding immobilier

  1. pascalt59 dit :

    Cela parait tellement évident mais fort utile de le rabâcher encore et encore.
    Merci pour cette piqûre de rappel et j’espère que certains aventureux vont réfléchir à deux fois avant de faire n’importe quoi

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  2. charleswiseeder dit :

    Bonjour,
    Merci pour ce petit rappel. J’aurais quelques questions peut être un peu plus techniques.
    1) Quel est d’après vous le taux de défaut à prendre en compte ? autrement dit à combien estimez-vous le taux de défaut à long termes ?
    2) Qu’est ce qui explique d’après vous que la promotion immobilière classique était réservé à quelques-uns alors que le ticket d’entrée, certes plus haut était relativement faible (le ticket était autour de 10K€ alors que la majorité des plateformes propose un ticket a 1000€) comparé aux autres secteur du crowdfunding ? Car oui une des raisons principales des taux attractifs, est qu’historiquement, le secteur avais du mal à ce financer.
    Cordialement,
    Charles

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    • Morgane dit :

      Merci Charles de votre commentaire. Pour répondre à vos questions
      1# Le taux de défaut est tellement bas jusqu’à présent que l’on ne peut qu’envisager qu’il va croître. Espérons faiblement.
      La concurrence exacerbée des plateformes pourrait en amener certaines à être moins regardantes sur la qualité des projets et des promoteurs.
      Le secteur a le vent en poupe et donc besoin d’augmenter les volumes. C’est bien l’un des enjeux du crowdfunding immobilier que d’arriver à conjuguer quantité et qualité.
      2# Je ne suis pas sûre de comprendre la question…
      Les tickets d’entrée dans le crowdfunding immobilier sont souvent à 1.000 €, mais parfois plus bas, comme Wiseed qui démarre à 100 €.
      Les montants des tickets d’entrée sont définis par les plateformes elles-mêmes en fonction de la communauté qu’elle anime et de ses possibilités d’investissement au regard des besoins des promoteurs. Lorsqu’un site offre un ticket plus bas qu’ailleurs, il peut alors toucher une communauté d’investisseurs qui n’avait jusqu’alors pas accès au crowdfunding, et ainsi il s’ouvre à davantage de monde.
      J’espère avoir un peu répondu à vos questions 🙂

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      • charleswiseeder dit :

        Merci,
        Pour ce qui est de la seconde question, je pense justement que l’effet prix ne peut pas être la seule explication. Je pense que le risque est sous estimée , ou qu’il me manque un élément pour comprendre le marché.

        Cordialement,
        Charles

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        • Morgane dit :

          Charles, Concernant le risque, même si le marché du crowdfunding immobilier est récent, il y a suffisamment d’antériorité pour voir que le risque est correctement géré par les sites. Le taux de défaut est extrêmement bas.Un grand nombre de plateformes que j’ai interrogées pour mon ebook évoquent la baisse des rendements moyens à l’avenir. Pour mieux gérer les projets et les risques associés, une concentration des sites s’observera aussi. Il est vrai que le marché évolue rapidement et que les bénéfices d’aujourd’hui ne seront pas ceux de demain.

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  3. Jack London dit :

    Bonjour,
    C’est du bon sens mais c’est toujours mieux de le dire !
    Je pense que les rendements vonts baisser dans l’avenir car la sélection des projets va montrer qu’on atteindra un taux de défaillance faible de l’ordre de 1 à 2%.
    Wiseed va se trouver en concurrence avec les SCPI et le point d’équilibre du marché se fera tout seul (théorie des marchés efficients): les rendements nets seront les mêmes.
    Personnellement les SCPI je n’en n’ai pas car je crains qu’en cas de retournement de marché immobilier tout le monde va vouloir vendre en même temps et ça va être la panique. Là quand les prix auront bien été massacrés il faudrait acheter ?
    Wissed propose des investissements qui ne durent que 2 ans maximum. Une SCPI ça s’envisage sur 10/20 ans…
    Il y a une bulle immobilière mondiale… A commencer par la Chine. Rester très prudent pour l’investissement immobilier et être capable de « sortir » vite : c’est ce qu’offre le crowfunding.

    Aimé par 1 personne

    • charleswiseeder dit :

      Les SCPI, et le crowdfunding sont deux marchés très différent à mon sens pour deux raisons en plus que celles que tu évoques. Premièrement ces sociétés ont un recours possible à l’emprunt très limité. Et le crowdfunding relève du régime des capitaux mobiliers, donc les banques seront très frileuses pour prêter et même si tu trouves la banque qui accepte, les intérêts ne seront presque jamais déductibles fiscalement.
      Autrement dit, la SCPI a un risque externalisé chez l’investisseur en contrepartie d’un rendement faciale plus faible et une fiscalité beaucoup plus favorable.
      Mais si non je suis d’accord que le risque de correction du marché immobilier est probable.

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    • Morgane dit :

      Merci de vos commentaires. Les SCPI sont des investissements très différents du crowdfunding immobilier. Et, je pense que malgré les évolutions possibles du second, ils resteront toujours très éloignés, au niveau du rendement, de la durée et aussi de la fiscalité. Les atouts du crowdfunding immobilier resteront bien supérieurs à ceux des SCPI.

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  4. charleswiseeder dit :

    Les SCPI, sont un marché très différent à mon sens pour deux raisons en plus que celles que tu évoques. Premièrement ces sociétés ont un recours possible à l’emprunt très limité. Et le crowdfunding relève du régime des capitaux mobiliers, donc les banques seront très frileuses pour prêter et même si tu trouves la banque qui accepte, les intérêts ne seront presque jamais déductibles fiscalement.

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  5. motorcycleontheroadagain dit :

    Bonjour,
    J’aime l’investissement en crowdfunding pour la « sécurité » qu’il propose.
    Bien que, comme disait mon ex-épouse, qui était une fine investisseuse, « C’est au cul de la poule que l’on compte les oeufs », avec le crowdfunding on peut au moins faire des prévisions d’atterrissage.
    Les projets sont déjà bien avancés quand ils sont proposés et sont analysés par des gens que l’on peut supposer bien au fait.

    Malgré tout, il reste, dans mon esprit, une zone d’ombre.

    Un promoteur démarre une construction. Manque de chance, au bout de 6 mois, il fait faillite. A ce moment là, mon investissement se réduit à une participation dans un tas de plots, donc pas grand chose de monnayable.
    Qu’est ce qu’il se passe à ce moment là ?
    Y a t il déjà eu des précédents ? Qu’en est il advenu des fonds des crowdfunders ?
    Merci d’avance à ceux qui voudront bien éclairer ma lanterne,
    Cordialement,
    PR

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    • morganewikome dit :

      Bonjour, Un promoteur qui fait faillite, c’est déjà arrivé. Il n’y a cependant, à ma connaissance, qu’un seul cas (avec plusieurs projets) en France. Il s’agit du promoteur Terlat. Les modes de règlements ont été différents selon les plateformes sur lesquelles les projets étaient présentés. Mais ce cas illustre le risque de perte en capital qui est bien mentionné sur tous les sites participatifs… même s’il ne s’agit que d’un cas sur des milliers. J’en parle sur mon site https://crowdfunding-immobilier-conseils.fr/dangers-crowdfunding-immobilier/ et dans mon livre.

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  6. motorcycleontheroadagain dit :

    Autre question, qui rejoint la précédente.
    En quoi la création d’un véhicule dédié au projet me protège en cas de faillite du promoteur ?
    Le propriétaire du terrain, de la construction, c’est qui ? Quelles sont les sécurités des obligataires en cas de dépôt de bilan ?
    Vous l’avez sans doute compris, la crainte que j’ai dans ce style d’opérations, c’est le défaut du promoteur. J’ai également à l’esprit un retournement du marché de l’immobilier mais, bon, sur des projets à 24 mois, avec du vefa, ce risque est limité.
    Merci
    PR

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    • morganewikome dit :

      Bonjour, le crowdfunding n’est pas un placement sûr, mais il y a quelques protections. Le véhicule qui sert d’intermédiaire permet d’éviter que vous ne soyez responsable au-delà de votre investissement. Autrement dit, en cas de faillite du promoteur, vous n’allez pas avoir à rembourser ses dettes !

      Aimé par 1 personne

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