L’immobilier chez WiSEED c’est une longue histoire, amorcée dès 2011. Un pari à l’époque sur un secteur alors ancré dans la tradition. Rappelons que les investisseurs eux-mêmes affichaient un certain scepticisme face aux taux de rendement présentés. Les premiers remboursements ont démontré par l’exemple que WiSEED avait eu raison de disrupter ce marché qui présente aujourd’hui le plus fort dynamisme de l’industrie du financement participatif.
Nouvelle gouvernance, nouveaux locaux et nouvelle identité visuelle. Vous l’avez bien compris : en 2020, WiSEED se transforme. Et ce n’est que le début !
Les valeurs qui ont fondé WiSEED, elles, restent les mêmes. Engagement, confiance, transparence restent plus que jamais les maîtres mots qui nous guident.
Comme depuis le début de cette crise, je dirais, avec humilité !
WiSEED est une plateforme d’investissement digitale de référence, innovante et performante en toute conjoncture reconnue pour :
la performance de ses produits et leur transparence ;
la volonté de prendre en compte les critères d’impact sociétal dans ses politiques d’investissement.
L’optimisme et l’engagement ont toujours compté parmi nos valeurs. Et dans ces temps si particuliers, nous avons fait le choix que ce ne soient ni l’opportunisme, ni la communication creuse qui mènent notre action.
Sans prédire où en sera notre industrie dans quelques mois – j’en ai une petite idée mais je ne suis pas magicien – et sans parler de sortie de crise, voici nos orientations pour les prochaines semaines.
Déménager
C’est fait, depuis hier ! Un déménagement de notre siège toulousain vers des locaux plus grands, plus spacieux, en périphérie toulousaine. Une étape repoussée puisqu’initialement prévue fin mars, et véritablement importante car nous quittons notre siège historique, dans lequel WiSEED s’est construite et a grandi. Cette nouvelle adresse est un marqueur vers une nouvelle étape de notre développement.
Le bâtiment du nouveau siège social de WiSEED à Balma
Etre lucide
La crise actuelle constitue une parenthèse douloureuse qui va entraîner plus de dette, moins de revenus et un nouvel accroissement des inégalités. Elle se caractérise aussi par une amplification de certaines tendances qui préexistaient : sobriété dans la consommation, évolution de la relation entre domicile et lieu de travail, perception accrue des risques environnementaux.
L’état a joué son rôle dans cette crise en préservant le tissu économique grâce notamment au PGE, mais attention, il s’agit d’un mur de dettes à venir dont les conséquences sont plus qu’incertaines…finger crossed ! Ces dispositifs ont également pu être qualifiés de prêts d’aubaines pour certaines entreprises, déjà à bout de souffle sans la crise, qui s’offrent alors une dernière chance qu’il leur faudra inéluctablement savoir saisir.
Dans le domaine immobilier, cette crise n’est pas une crise immobilière et le crowdfunding immobilier s’est imposé comme un produit d’épargne ; pour autant, l’immobilier d’entreprises (commerce, hôtellerie, bureaux…) est le plus sanctionné par la crise et pourrait payer un lourd tribu au contexte (voir aussi notre article du 9 avril 2020). Concernant l’immobilier résidentiel, celui sur lequel nous nous concentrons, trois impacts immédiats de la crise sanitaire vont entraîner une nouvelle baisse du volume des ventes : la période de pause liée aux élections municipales a été prolongée (probablement repoussées à l’automne), elle a aussi généré un retard important sur les chantiers, et enfin, les perspectives cumulées d’accroissement du chômage, du durcissement des conditions d’octroi de prêts et par conséquent, une possible baisse des prix, nécessitera une lecture fine et une agilité en matière de politiques d’engagements.
A plus long terme, la question de l’équilibre entre l’espace pour habiter (espaces urbains) et l’espace pour nourrir (espaces agricoles) est posée, elle interroge aussi la densité et les formes de structuration urbaine souhaitées mais aussi l’adaptabilité (voire la conception) des espaces d’habitation susceptibles d’absorber l’autonomisation nécessaire au télétravail. Un vrai enjeu pour les programmes des promoteurs et architectes de demain.
Les prochains mois seront ainsi déterminants.
Rester professionnel en matière de gestion de risques
Nos politiques de risques et méthodes d’analyses ne sont pas basées sur des modèles statistiques ni algorithmes prédictifs, c’est la qualité des actifs scrupuleusement auscultés qui guident nos décisions de lancement d’une opération. Je crois que cette posture nous préserve de lendemains qui déchantent et permettra la pérennisation de notre modèle en maintenant un track record de qualité.
A l’annonce du confinement, après la période de sidération que nous avons tous connu, et contrairement à des dispositions d’annonces gracieuses, WiSEED a choisi d’analyser au cas par cas chaque demande de prorogations d’emprunts des entreprises pour leur permettre de conserver de la trésorerie. Sur l’ensemble des demandes de prorogations que nous avons reçues, 100% ont été accordées et 60% d’entre elles sont directement liées à la crise. Rappelons que la prorogation est une disposition habituelle prévue contractuellement avec les opérateurs immobiliers, notamment compte tenu des aléas de ce type d’activité.
Transparence et engagement ont présidé pour renforcer le dispositif existant, un comité hebdomadaire a ainsi été instauré pour continuer à traiter les demandes de prorogation qui ont été formulées.
Cette gestion des prorogations est réalisée en interne par des profils expérimentés, experts de l’analyse financière et des questions juridiques.
Rappeler la règle de base
Dans un bon article paru dans Les Echos weekend du 30 avril 2020 « Gérer son patrimoine en temps de crise » la vingtaine de professionnels du secteur interrogée (CGP, Familly office, etc) s’accorde sur deux conseils majeurs à apporter à leurs clients : prudence et diversification. L’analyse de notre communauté nous montre que c’est tout à fait le profil des WiSEEDers, qui ont conscience que l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » est bien d’actualité.
Capitaliser sur nos fondamentaux
La promesse de WiSEED est de permettre à tous d’investir dans des actifs de l’économie réelle jusque-là réservés à des privilégiés. Cette crise, avec les problématiques sanitaire, sociale, économique, écologique et philosophique qu’elle soulève, plaide pour plus de finance alternative. Justement ce que nous sommes depuis toujours.
Nous disposons de près de 70M€ de projets à financer dans les tuyaux, et nos comités d’engagement marchent à plein régime.
Vous l’aurez compris, même avec un agenda bousculé, WiSEED vous réserve une année riche en dossiers de qualité ! Pour que ces semaines passées soient réellement l’occasion de redonner du sens.
Aujourd’hui, nous donnons la parole aux spécialistes de l’immobilier, pour qu’ils partagent avec nous les impacts concrets de la crise sur le marché et leur analyse de la situation. Bien entendu, il s’agit d’une photo à date, dans un contexte que nous savons mouvant de jour en jour.
D’un arrêt soudain à la reprise progressive des chantiers
« Brutal » est l’adjectif qui revient chez tous les professionnels du secteur de l’immobilier pour qualifier l’arrêt qu’a connu le secteur après les annonces gouvernementales. La construction, premier maillon de la chaîne s’en effet vue dans l’obligation d’arrêter tous les chantiers pour permettre au secteur de sécuriser les salariés et d’adapter les mesures à une activité avant tout régie par le travail d’équipe.
Sur ce sujet Joël MAQUET, membre du comité d’engagement immobilier de WiSEED, spécialiste bancaire du secteur : « Pour la promotion immobilière et l’aménagement foncier : les chantiers vont pouvoir reprendre puisqu’un consensus a été trouvé entre les maîtres d’ouvrage, les entreprises et le contrôleur SPS d’autant plus qu’il n’y a pas de risque d’approvisionnements… les matériaux étant franco-français, et que les promoteurs disposent d’une ligne de trésorerie réutilisable de leur banque ».
La publication du guide de préconisations de sécurité sanitaire réalisé par l’OPPBTP (Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics) était en effet particulièrement attendue pour permettre une reprise, a minima partielle, du secteur. Validé par le gouvernement, il a été publié le 2 avril et permet une reprise progressive de certains chantiers depuis lundi dernier (le 6 avril).
Des aménagements réglementaires très attendus
Le secteur se voyait bloqué non seulement en amont avec la filière de la construction mais également à d’autres étapes cruciales pour les professionnels du secteur avec la fermeture des offices notariaux, les conséquences des élections municipales dans certaines communes ainsi que la prorogation des délais administratifs.
Le ministre en charge du Logement, Julien Denormandie, est intervenu la semaine dernière pour confirmer aux professionnels que de nouvelles dispositions vont être prévues. Il a reconnu que la prolongation des délais de purge du droit de recours pour le permis de construire et les permis d’aménager « va trop loin ». La première ordonnance du 25 mars dernier prévoyait en effet une suspension provisoire des délais d’instruction. Conséquence directe, relayée par les principaux syndicats du secteur, aucun permis de construire ou d’aménager ne risque d’être délivré sur l’ensemble du territoire avant le 25 juin 2020.
Pour ce qui est des formalités assurées par les notaires, leur syndicat national assure que 80% des offices continuent leur activité en télétravail. Un décret a été publié le 4 avril pour permettre la signature à distance des actes authentiques. Une procédure qui devrait permettre, dans le même sens, permettre de poursuivre l’activité a minima et de contourner les difficultés pour se déplacer. Poursuivre l’activité pour pallier l’arrêt brutal et limiter l’engorgement en sortie de crise est par exemple l’objectif affiché par Patrick Farkas, dirigeant de R2I immobilier, basé à Lyon :
« Dans notre structure l’activité commerciale n’est pas majoritaire mais nous la maintenons bien sûr. En revanche, nous avons un service important qui se consacre au développement et aux projets en cours de montage. L’ordonnance du 23 mars a donc eu un impact significatif puisqu’elle a stoppé toute l’activité des services d’urbanisme. Nous tentons cependant de continuer à travailler avec ces services, essentiellement à Lyon Métropole, qui sont en capacité depuis lundi (le 6 avril) de poursuivre l’instruction de ces dossiers en télétravail, ce qui est une très bonne nouvelle !
La publication du guide de bonnes pratiques en fin de semaine dernière permet d’espérer une reprise rapide des chantiers. J’en compte un parmi ceux que nous suivons qui peut redémarrer car il n’a pas de co-activité. Pour ce qui est du décret sur la dématérialisation des actes authentiques, sa publication va nous permettre d’avancer sur les signatures. Après l’arrêt brutal des premiers jours, nous poursuivons donc notre activité avec optimisme, sur trois axes :
Signer les réservations,
Signer les actes,
Préparer les lancements commerciaux pour nous permettre d’être prêts dès les annonces de la fin du confinement ! »
La commercialisation est ralentie mais pas à l’arrêt
Cet arrêt certain du secteur a bien entendu eu des conséquences sur la commercialisation des lots. Les professionnels ont dû se réorganiser : d’une part du point de vue de leurs équipes puis de leur politique commerciale en créant par exemple des procédures de vente à distance. C’est le cas d’Emmanuel Martin, Directeur Associé de Rive Gauche Immobilier, entreprise basée à Strasbourg :
« Il est clair que dans un premier temps le changement de notre activité, avec les annonces gouvernementales, a été certain et brutal. On ne connait encore ni la profondeur, ni la durée de cette crise mais nous utilisons tous les leviers à notre disposition pour préparer la sortie, que ce soit auprès de nos partenaires financiers ou des banques. Nous avons une trésorerie qui va nous permettre d’absorber ce choc, sans faire d’excès non plus bien sûr, mais nous contactons nos partenaires pour pouvoir reprendre nos projets dès la sortie de la crise. Comme toutes les entreprises, nous nous sommes adaptés. Une réorganisation du travail d’abord : j’assure la coordination en restant sur site et les collaborateurs sont en télétravail depuis chez eux. Et puis, une réorganisation de la communication sur nos produits pour poursuivre la vente avec une procédure de vente à distance, cela demande la mobilisation de tous mais nous permet de rester optimistes !
De l’optimisme il faut en garder dans notre région particulièrement touchée. Nous traversons une véritable épreuve sociale. Alors chacun fait preuve du plus de solidarité possible, de notre côté, nous donnons par exemple du temps aux producteurs locaux pour les aider au ramassage des asperges. »
Et le crowdfunding immobilier ?
Pour Céline Mahinc du cabinet Eden finances, qui a récemment produit en co-édition avec IEIF une étude aboutie sur le financement alternatif de l’immobilier : « le financement participatif n’a jamais été un viatique : il n’est pas là pour financer les « canards boiteux ». Si vous êtes en cours de projet, sur le marché du neuf ou de l’ancien, une crispation du marché semble inéluctable, avec un décalage de plusieurs mois et donc une trésorerie associée… En ce qui concerne les projets à venir – pour autant que ceux-ci soient suffisamment engagés (autorisations administratives, précommercialisation, … )- le crowdfunding peut apporter flexibilité, agilité et dynamisme dans votre activité : à l’heure où les banques éprouvent leurs disponibilités et leurs capacités à générer de nouveaux prêts, les plateformes peuvent, peut-être un peu plus en cette période, aider à faire repartir le secteur immobilier. »
Laurent ALTMAYER, dirigeant du site HelloCrowdfunding, nous propose quant à lui une analyse plus générale du secteur : « Sur le marché du crowdfunding immobilier, les plateformes proposent moins de projets en collecte. Les collectes se poursuivent mais à un rythme clairement ralenti. C’est compréhensible puisque même si les fonds sont levés, on ne sait pas quand le projet aura lieu. La bonne nouvelle – parce qu’il y en a quand même une ! – c’est que les contrats de crowdfunding prévoient des conditions de prorogations. Et dans ce contexte les opérateurs en auront besoin c’est certain. Dans ce contexte particulier, il faudra probablement anticiper des défauts qui n’auraient pas eu lieu en temps normal.
Que conclure du point de vue de ces acteurs ?
Les analystes s’accordent sur deux points : cette crise aura des conséquences sérieuses mais les fondamentaux économiques, dont l’immobilier fait partie, sont solides.
Il faut être clair, il y aura des retards. Mais retard ne signifie pas mauvaise santé. Au-delà des retards de chantier qui pourraient être rattrapés en partie par les nouvelles mesures en place depuis cette semaine, il faut anticiper des goulots d’étranglement technique et administratif à la reprise. Il s’agit là de facteurs plutôt contextuels que structurels d’un marché qui est par ailleurs habitué à gérer des aléas (climatiques, techniques, etc.).
Les porteurs de projet font face, comme toutes les entreprises, à des besoins de trésorerie conséquents pour résister à plusieurs semaines d’arrêt d’activité. C’est la raison pour laquelle WiSEED a choisi d’assouplir, durant la période, ses modalités de prorogation, pour leur permettre de conserver de la trésorerie ou de donner la possibilité aux porteurs de projets de refinancer leurs fonds propres bloqués sur d’autres opérations. Nous continuons à financer les projets que les professionnels de l’immobilier nous soumettraient et restons vigilants dans ce contexte pour poursuivre un audit rigoureux, et assurer la sécurité des projets étudiés et validés.
Pour notre secteur c’est inéluctablement dans le choix d’une sélection solide des projets et des professionnels, que se fera la différence. Les dirigeants d’entreprise avec lesquels nous travaillons depuis des années sont dans une situation inédite. Nous continuerons à travailler avec eux comme avant : partenariat étroit, écoute attentive, réactivité, connaissance du marché, des règles comme des méthodes de travail.
La crise pourrait rendre l’offre plus rare et reporter le lancement de nouvelles opérations. Dans mon dernier billet je posais la question : « cette période particulière n’est-elle pas l’occasion s’interroger sur le sens : la vraie nature de cette crise, les pièges, les sources d’entre-aide ? »
La parole des professionnels donne déjà des pistes, dans le Grand Est on parle de « véritable épreuve sociale » pour cette région et on donne du temps pour aider les agriculteurs. L’un des pièges dans lequel il est difficile de ne pas tomber , même en rédigeant ces lignes, est celui de la prospective à outrance. Certains évoquent une réorientation du marché possible vers la maison individuelle, d’autres une nouvelle répartition de la population sur le territoire ou encore la nécessaire conception de bâtiments plus écologiques. Pour l’instant personne ne sait où nous serons dans quelques semaines alors je m’en remets à mon optimisme de créateur d’entreprise – et de ceux qui m’entourent – pour continuer à planter des graines !
Cela fait maintenant 10 jours que nous sommes en confinement, et, passé le choc des premiers jours comme l’organisation du télétravail, nous pouvons dresser un premier bilan réaliste de la situation. Evidemment tout bouge très vite, nous actualiserons régulièrement ces premiers éléments.
Mobilisation
Comme toutes les organisations, WiSEED a mis en œuvre un plan de route pour affronter cette période, basé sur le bon sens, avec un seul mot d’ordre : être à la hauteur de la confiance que vous nous accordez.
La première phase a été une phase d’observation, d’écoute (média, annonces gouvernementales, premières fake news, …) et de continuité de service.
Une fois la prise de conscience et les premières dispositions prises par les entreprises, comme nous l’avons fait, nous nous sommes rapprochés de chaque dirigeant, de chaque projet financé, afin de partager notre compréhension de la situation et comprendre leurs difficultés court terme ou à venir.
Plusieurs dizaines d’heures d’appel et des centaines de mails plus tard, nous tenons une photographie de la situation !
Une seule finalité : être en mesure d’apporter une information fiable et actualisée pour chacune des participations sous gestion, et tenir nos engagements de transparence vis-à-vis des investisseurs.
Premières analyses
Grace à ces actions, nous sommes en mesure de vous apporter une première analyse qui révèle des impacts sectoriels variables.
Le confinement a plusieurs conséquences sur le marchéImmobilier : le ralentissement des délais bancaires, la suspension des chantiers, la mise en sommeil des offices notariaux et le ralentissement des réseaux de commercialisation. La suspension de l’activité aura des conséquences, avec notamment des décalages de livraisons ou de ventes qui vont entraîner des prorogations d’emprunts, sans remettre en question la qualité des opérations et des opérateurs à ce jour. L’immobilier est un marché solide basé sur des actifs tangibles, habitué à gérer des aléas climatiques ou de travaux.
Pour les PME, la sensibilité à la crise est importante, et nous nous réjouissons que les autorités aient mis en place des dispositifs ambitieux afin de combler les premières difficultés de nos entreprises. Cette sensibilité affectera évidemment de manière très différente les entreprises suivant leurs secteurs, comme la restauration, l’événementiel, et les autres métiers liés à la vente en physique, qui sont sans surprise fortement impactés par cette situation inédite.
Pour l’écosystème Start-Upsen France, « ça va piquer » comme dirait Marc Simoncini. Les entreprises les plus fragiles (problèmes de trésorerie, pivot en cours, levée de fonds imminente) risquent la cessation d’activité. Les fonds ont levé le stylo et ne concentrent leurs actions que sur les lignes qu’ils ont déjà financés. Des dispositions émergent actuellement de l’état et des régions, nous les suivrons et en serons relais. Nous sommes en contact quasi-quotidien avec celles qui le souhaitent pour leur apporter des solutions et leur mettre à disposition des compétences clés issues de notre communauté.
Le secteur des Energies Renouvelablessemble apte à résister à la tempête, les champs photovoltaïques ou éoliens produisent (même s’ils peuvent être sous-performants par manque de maintenance). Le secteur est impacté par le retard que prennent les chantiers en cours (confinement des entreprises de génie civil) et les approvisionnements. Néanmoins les maisons mères sont solides.
Quel que soit le secteur, rappelons que les projets proposés sur notre plateforme le sont sur la base d’une méthodologie de sélection des dossiers solide, mobilisant spécialistes indépendants et professionnels internes, qui a prouvé son efficacité depuis plusieurs années.
Les informations récoltées auprès de chaque dirigeant sont en cours de diffusion sur nos outils de communication destinés aux investisseurs pour que chacun ait des informations à jour sur ses participations. Nos équipes sont cependant disponibles pour apporter toute information complémentaire.
Solidarité
Sur le portefeuille Dettes Obligataires, pour permettre aux entreprises de conserver de la trésorerie, les règles de prorogations pourront être assouplies sur le court terme, en gardant à l’esprit que les décisions d’accorder une prorogation relèvent de la communauté des obligataires que nous consulterons. Ces aménagements concerneraient certains projets dont les maturités étaient prévues ces prochains mois.
Merci à tous ceux qui ont pris le temps de nous appeler ou nous laisser des messages ces derniers jours pour manifester leur soutien à WiSEED, proposer un peu de votre temps ou des solutions face à la crise. Une communauté, c’est aussi la force de la solidarité dont font preuve ses membres. Nous en sommes fiers et vous en remercions ! Continuez ! Nous analysons ces pistes et reviendrons vers vous prochainement avec celles qui peuvent être mises en œuvre.
Notre seule feuille de route dans ces temps troubles sera de faire preuve d’une grande humilité, préserver vos investissements, de tenir nos engagements et de continuer à vous offrir des projets de qualité, rigoureusement sélectionnés, qui continueront à donner du sens à votre épargne.
Redonner du sens !
Ces temps inédits semblent aussi être un bon moment pour se poser les questions fondamentales.
Quelle est la vraie nature de cette crise ? A l’effet de choc de la semaine dernière succède un temps plus long pour moins la considérer comme une crise sanitaire que comme une crise économique, politique, sociale ou écologique ?
Quels sont les pièges ? Des émotions telles que la panique, le déni, la colère, la paralysie, la tristesse. Des réactions se laissant envahir d’informations, écoutant en boucle les mêmes médias, favorisant la circulation de fake news ou autres théories du complot ?
Quelles sont les sources d’aide et d’entre-aide ? C’est de chacun d’entre nous, avec confiance, courage et humilité, qu’émergeront les meilleures solutions innovantes et adaptées à cette situation inédite. Les bonnes idées peuvent venir de partout, de tout le monde, pas uniquement des spécialistes ou des leaders. C’est d’ailleurs sur ce postulat que WiSEED s’est construite grâce à vous ! Transmettez-nous les vôtres !
