Règle 3 : donner du sens !

Pour cette 3ème et dernière « règle » que WiSEED vous propose d’appliquer à une bonne stratégie d’investissement, c’est Jean-Marc CLERC, Directeur général de WiSEED Transitions qui prend la parole :

Alternative, durable, verte, responsable, etc. Il ne s’agit pas d’adjectifs pour qualifier l’écologie mais bel et bien la finance ! Elle n’échappe pas à la tendance de fond, considérablement accentuée depuis la crise du COVID, d’une recherche de sens et de durabilité vers lesquels devrait tendre notre économie.
La règle que nous vous proposons aujourd’hui en matière d’investissement n’est pas que la « cerise sur le gâteau » pour l’investisseur. En effet les études montrent que les placements ayant des critères extra-financiers positifs sont aussi ceux qui ont un rendement supérieur à la moyenne.

Donner du sens, pourquoi ?

Comme cela a été évoqué dans les précédents articles de cette série, la communauté des WiSEEDers inclut tous les types de profils avec des objectifs d’investissement très différents. Des choix propres à chacun, qui contribuent à donner toute sa spécificité au portefeuille de l’investisseur.

L’expérience acquise chez WiSEED après 12 années de financement par la foule révèle une appétence toute particulière pour les projets qui ont du sens. Investir dans un projet ou entrer au capital d’une entreprise pour accompagner son développement, c’est avant tout un choix personnel. Il s’agit également de soutenir un entrepreneur, sa vision d’un marché, l’innovation qu’il porte et en laquelle il croit. Vous nous l’avez prouvé, et il y a très peu d’exceptions, lorsqu’un projet est unique, vous êtes au rendez-vous ! Soutenir une économie porteuse de sens est possible et le crowdfunding avec WiSEED en incarne les valeurs de proximité, de transparence et d’innovation.

Comment ?

Il existe plusieurs moyens de vous assurer que le produit financier dans lequel vous investissez est porteur de sens, notamment en tenant compte des critères extra-financiers.

L’investissement socialement responsable (ISR) est une tendance de fond de l’univers de la finance. Chez WiSEED nous avons choisi de nous en saisir avec la prise en compte, il y quelques mois, de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans nos politiques d’investissement. Dans le prolongement de notre engagement comme société à mission, nous affichons sur chaque projet des critères extra-financiers, permettant aux investisseurs de visualiser rapidement les engagements de l’entreprise en financement sur l’environnement, le social et la gouvernance.

Concrètement ?

Un outil qui n’a pas été conçu comme une seule notation mais plutôt comme un outil d’aide à la décision pour les investisseurs. Notre partenaire Ethifinance nous a accompagnés pour créer une grille d’analyse commune et générique, qui s’applique à l’ensemble de nos projets.

Parmi nos critères figurent par exemple en matière d’environnement la démarche en faveur de la gestion des déchets, le niveau d’accessibilité aux transports en commun, les dispositifs visant à économiser l’eau ; pour ce qui concerne le social il s’agit des dispositifs de partage des bénéfices (autres que légaux), la part des femmes dans l’effectif de cadres ou encore le taux de rotation de l’emploi ; enfin pour la gouvernance des critères tels que la hiérarchie des rémunérations ou la formalisation d’une politique de lutte contre la corruption interviennent.

A l’heure où il est urgent de se tourner vers toutes les formes de transitionS, WiSEED a choisi de proposer cet outil comme premier pas pour que vous puissiez sélectionner les projets qui ont le plus de sens pour vous, selon les critères auxquels vous êtes les plus sensibles. Et comme je le disais en introduction, ce choix portant sur les valeurs peut aussi être un choix gagnant sur les rendements : les fonds ISR ont moins été décotés de janvier à fin mars 2020 que les fonds classiques, et ils ont même rebondi plus fortement depuis avril 2020. La finance rime enfin avec bon sens ?

Jean-Marc CLERC

Retrouvez nos précédents articles :
Les 3 règles d’or d’une bonne stratégie d’investissement
Règle 1 : diversifier
Règle 2 : sécuriser

Investir dans des SCPI à crédit : tout comprendre

WiSEED propose une gamme de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sur deux thématiques porteuses : la logistique du dernier kilomètre avec la SCPI ACTIVIMMO et la réhabilitation urbaine avec la SCPI NÉO. Environ un tiers de la collecte en SCPI est réalisé par un recours au financement à crédit permettant d’obtenir un meilleur rendement de votre épargne sur du long terme et ainsi de vous constituer un patrimoine avec un effort de trésorerie modéré. Comme pour tout type d’investissement, l’achat à crédit de parts de SCPI comporte des avantages et des contraintes.

L’INVESTISSEMENT À CRÉDIT

Vous souhaitez investir dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et vous disposez d’une capacité d’endettement que vous souhaitez affecter à cet investissement. Le remboursement de votre crédit se fait sous forme de mensualités. Les revenus de la SCPI participent au remboursement du crédit et l’opération permet de constituer un patrimoine en y consacrant une épargne maîtrisée.

Ce produit d’investissement en immobilier locatif vous offre une solution adaptée à vos objectifs de vie :

  • Création de revenus récurrents
  • Création de revenus différés dans le temps
  • Utilisation de l’effet de levier du crédit

Acheter des parts de SCPI et faire jouer l’effet de levier

Grâce au crédit, vous pouvez acquérir avec ou sans apport personnel un montant significatif de parts de SCPI. En principe, elles vont générer des revenus (les loyers) lesquels permettront de rembourser une part des mensualités, l’investisseur n’ayant plus qu’à compléter la différence. C’est là que se siture votre réel effort d’épargne.

Ce mécanisme prend toute sa pertinence grâce à des taux de crédit inférieurs aux rendements des SCPI. Pour mémoire, l’objectif de rendement annuel des SCPI proposées chez WiSEED se situe entre 5.5% et 6%.

Il convient de vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Cas pratique : Investir à crédit dans des SCPI


L’INVESTISSEMENT

Montant investi en SCPI20 000 €
Taux de distribution de la SCPI5.5% / an
Revalorisation des dividendes2%
Revalorisation du capital2%

LE FINANCEMENT

Apport2 000 €
Crédit amortissable18 000 €
Durée du financement5 ans
Taux de crédit*2%

RESULTATS DE L’INVESTISSEMENT

Période de remboursement
Épargne mensuelle moy. 234 €
Cumul de l’épargne versée16 030 €
Au terme de l’opération
Revenus mensuels nets84 €
Valeur constante des parts de SCPI à terme22 082 €
Gain net de l’opération6 051 €
TRI de l’opération**10.6%

Le TRI de l’opération sans recours au financement par crédit est de 7.3%.

Dans cet exemple, le financement de l’acquisition de parts de SCPI par un recours au crédit offre une augmentation de plus de 45% du TRI de l’opération.

En conclusion, acquérir des parts de SCPI à crédit est une excellente méthodologie d’investissement afin de se créer du patrimoine et un revenu à moyen terme.



* Ceci ne constitue pas un engagement ou une proposition de taux ou de financement. Cette donnée est utilisée à titre indicatif. Notre partenaire Younited credit étudiera votre demande de financement.
** Hors impact fiscal de l’opération

Les 3 clés d’une bonne stratégie d’investissement : règle 2, sécuriser !

Dans le premier article de cette série, nous vous présentions les 3 règles d’or en matière d’investissement. La deuxième devise qui tienne : « Investissez dans ce que vous comprenez ».

Suivez-le guide avec les 5 conseils de Mathilde ICLANZAN, notre Directrice générale adjointe :

1. Assurez-vous d’investir auprès de prestataires agréés et régulés

En France, tous les acteurs bancaires et financiers sont régulés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Autorité – Contrôle : le décor est posé.

Les plateformes de crowdfunding n’y font pas exception. Elles se voient attribuer un agrément en tant que Conseiller en investissement participatif – CIP – ou Prestataire de service d’investissement – PSI. Ces agréments permettent de vous assurer que vous investissez votre épargne auprès de sociétés qui jouent le rôle de tiers de confiance et qui opèrent en conformité avec la réglementation. La gestion d’investissements nécessite en effet le respect de règles strictes notamment pour protéger les investisseurs, lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, et ça, c’est non négociable.

2. Un focus – promis le seul – sur le statut de PSI

Concrètement, de quoi s’agit-il ? Le statut de Prestataire de Service d’Investissement est le plus haut niveau d’agrément qui peut être attribué à une plateforme de financement participatif.

Quel impact sur notre activité ? D’une part, Un niveau de contrôle interne très (très) poussé. Cela passe par exemple par des procédures strictes en termes de transparence des informations données et d’avertissements sur les risques,  des questionnaires et des vérifications pour chaque nouvel investisseur. Ce statut implique d’autre part des ressources dédiées à la vérification de l’efficacité de l’ensemble des procédures existantes, sans compter des cabinets d’audit de premier plan pour nous assommer de plans de contrôles…euh non pardon, nous contrôler (on les aime bien quand même :).

C’est un cadre strict dont les contraintes ont vocation à assurer une stabilité à l’investisseur, et garantir aussi plus globalement la fiabilité du monde financier. Obtenir et conserver votre confiance, c’est notre mission première.

3. Comprenez votre investissement

Quel que soit le secteur ou le produit financier dans lequel vous choisissez d’investir, vous devez comprendre ce dans quoi vous investissez. Investir comporte des risques, vous devez donc sélectionner un projet en connaissance de cause afin d’évaluer ce que vous financez et les bénéfices que vous en attendez.

Quelle est la différence entre une action (je deviens actionnaire d’une société) et une obligation (je prête de l’argent à cette société) ? Avec quelle maturité/durée suis-je confortable pour que mes fonds soient immobilisés : long terme, court terme ? Quel est mon objectif en termes de rentabilité ? Un taux de rendement élevé viendra souvent rémunérer un niveau de risque élevé également.

Associez le potentiel de rendement au risque que vous prenez et évaluez la durée de votre investissement. Allez, on continue !

4. Documentez-vous

Pour analyser en détails les projets qui vous sont présentés, WiSEED met à votre disposition toutes les informations nécessaires à la compréhension du projet dans lequel vous pouvez investir. Nous mettons par exemple en téléchargement pour les investisseurs dont le compte est validé une présentation de l’activité (équipe, historique du projet, …), le business plan, la documentation juridique et financière, etc.  Ils vous permettent de prendre votre décision de manière éclairée. Devenir analyste financier, vous en rêviez : c’est le moment ou jamais de vous lancer !

5. Posez des questions

Le crowdfunding est né d’une démarche participative, dans laquelle c’est « la foule » qui contribue au financement des projets. C’est grâce à l’intelligence collective et à la somme des expertises et des connaissances que de beaux projets prennent vie. WiSEED est la seule plateforme à proposer un espace de discussion : il vous permet de poser vos questions, et de lire celles des autres investisseurs. Il peut s’agir de questions adressées directement au dirigeant du projet, de questions adressées à la communauté ou directement à notre équipe. Echanger avec d’autres investisseurs permet le plus souvent de dissiper ses doutes. Alors prenez la parole !

Vous ne pouvez plus attendre ? Vous êtes comme un ours devant un pot de miel (oui ça fait toujours ça l’envie de vivre un expérience, d’ailleurs, financez un projet qui soutient les apiculteurs et la biodiversité : BEEGUARD).

L’investissement participatif vous ouvre grand ses portes : entrez !

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Retrouvez nos précédents articles :

Les 3 règles d’or d’une bonne stratégie d’investissement

Règle 1 : diversifier

Crowdfunding immobilier : L’effet de levier pour les opérateurs immobiliers

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) offre aux promoteurs immobiliers, marchands de biens et aménageurs, l’opportunité de financer une part significative des fonds propres nécessaires à leurs opérations.

WiSEED prend en charge la collecte des fonds auprès de ses investisseurs qui peuvent investir leur épargne dans les projets de leur choix.

Le double effet de levier du crowdfunding immobilier

Le cout d’une opération immobilière se décompose de la façon suivante :

  • Coût d’acquisition du bien (terrain, immeuble, …),
  • Coût des travaux (construction, rénovation, …)
  • Frais financiers et honoraires (intérêts d’emprunt, honoraires de gestion, de commercialisation, …).

Selon la typologie de l’opération (promotion immobilière, marchand de biens), les banques financent 80% à 90%du prix de revient du projet et exigent que l’opérateur immobilier apporte généralement 10% à 20% en fonds propres.

L’opérateur, en optant pour le crowdfunding pour financer l’apport de ses fonds propres, poursuit 3 objectifs :

  • Il accroît son retour sur fonds propres sans ouvrir son capital et diluer sa marge.
  • Il libère la trésorerie qui ne sera pas utilisée pour l’apport des fonds propres et peut donc se positionner sur d’autres opérations. Il met ainsi en place une véritable stratégie de rotation de ses fonds propres afin d’accélérer sa croissance.
  • Il diversifie son risque en réalisant plusieurs opérations et ne concentre pas son bénéfice attendu sur une même opération.

Comment ça marche ?

Nombre de lots50
Chiffre d’affaire H.T.10 000 000 €
Coût de revient8 900 000 €
Résultat prévisionnel (10% hors hono. de gestion)1 000 000 €
Fonds propres à investir1 000 000 €
Ratio Rendement / Fonds Propres100%

Dans l’exemple ci-dessus, l’opérateur finance ses fonds propres à hauteur de 80% via une campagne de financement participatif sur WiSEED.

Vous êtes promoteur immobilier ou marchand de biens et vous souhaitez financer les fonds propres de vos opérations :

Financement participatif, comment investir ?

En quelques étapes, découvrez le financement participatif. De la création de votre compte au suivi de vos futurs investissements, découvrez le parcours investisseur chez WiSEED.

A chaque étape, WiSEED vous accompagne pour définir votre profil investisseur et vous permettre de vous constituer un portefeuille en adéquation avec vos objectifs.

Le financement participatif, c’est quoi?

Littéralement le « financement par la foule » ou communément finance participative, le crowdfunding permet à des particuliers de se regrouper pour financer collectivement un projet. Le financement participatif est un outil de collecte de fonds pour lesquels on distingue généralement 3 grandes catégories de financement : le prêt et l’investissement et le don. 

► Le prêt ( avec ou sans intérêts) :

La levée de fonds en obligations se concrétise par une émission par l’entreprise d’un emprunt obligataire avec une durée et un taux déterminés.
Les fonds sont versés à l’entreprise après la phase de collecte sur la plateforme de financement participatif. Sur la plateforme, WiSEED se positionne comme tiers de confiance entre l’investisseur et l’entreprise en recherche de fonds. 

► L’investissement en actions, aussi appelé Equity Crowdfunding :

L’augmentation de capital consiste à ouvrir le capital de la société à de nouveaux actionnaires qui seront regroupés dans une holding dédiée au financement du projet.
L’Equity Crowdfunding permet à l’investisseur de devenir actionnaire de la société en recherche de fonds.

► Le don :

Le don peut être réalisé avec ou sans contrepartie. En cas de don avec contrepartie, le donateur reçoit une compensation matérielle ou immatérielle à son don. Si la nature du don le permet, le donateur peut alors bénéficier d’une défiscalisation.