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Crowdfunding immobilier : Attention à la course au rendement

Chers WiSEEDers, je suis Stéphane Desmaison et j’assure le développement de nos activités sur le Grand Sud-Ouest et avec certains promoteurs importants présents sur l’ensemble du territoire. Premier développeur recruté par WiSEED Immobilier, doté d’une solide expérience dans la promotion immobilière et son financement, je souhaitais partager ici mon expérience du terrain et réfléchir aux conditions du succès de notre activité à long terme.

Qui aurait cru, il y a une vingtaine d’années, que l’e-commerce changerait à ce point les habitudes de consommation ? Qui aurait cru que les français pourraient investir directement dans des entreprises innovantes ou des programmes de promotion immobilière via internet ? Le financement participatif est issu d’un environnement virtuel et dématérialisé mais il fait aujourd’hui partie intégrante de la nouvelle économie réelle.

Avant tout : Merci pour votre confiance

Chaque jour, vous continuez à croire en nous en nous confiant votre épargne, en investissant sur les projets que nous vous proposons et les programmes sélectionnés auprès des promoteurs qui les construisent. Plus de 30 000 nouveaux membres nous en rejoint en 2016 et constituent aujourd’hui une vaste communauté de 76 500 investisseurs. Nous ambitionnons les 100 000 WiSEEDers dans les prochains mois.

Me voici, deuxième de gauche, avec l’équipe première de l’Etoile Béarnaise FC, dont nous sommes fiers sponsors

Les équipes de WISEED vous remercient et vont continuer à mettre toute leur expertise et leur professionnalisme à votre service, au profit de notre réussite commune. Grâce à vous, WiSEED a participé au financement de 72 programmes immobiliers partout en France pour plus de 38 M€ levés depuis novembre 2014. Nous avons contribué à créer de nombreux emplois et permis à un secteur, touché par les crises successives, de retrouver un dynamisme certain.

Outre votre confiance, les autorités de régulation nous contrôlent toujours plus et régissent de mieux en mieux une profession atomisée. De nombreux acteurs du crowdfunding immobilier plus ou moins compétents apparaissent tous les mois, proposant des projets au détriment des épargnants sensibles aux chants des sirènes, promettant des rémunérations mirifiques sur des projets très risqués. Aujourd’hui, ce marché se réglemente grâce aux autorités de régulation, aux échanges constructifs entre plateformes, mais surtout grâce à vous.

En tant qu’investisseurs, vos exigences de transparence et de professionnalisme, votre pertinence dans les questions posées à nos équipes d’audit et l’intelligence de vos décisions d’investissement sur les différentes offres WiSEED sont garants d’une certaine régulation par la foule. Votre assiduité et votre fidélité témoignent d’une excellente assimilation, d’une bonne compréhension des opportunités et des risques de la promotion immobilière.

Le crowdfunding, apprécié mais considéré comme cher par les promoteurs

Le contexte économique est propice à l’identification de belles opérations et à l’obtention de rentabilités inenvisageables il y a quelques mois. De beaux projets vous seront proposés dans les prochaines semaines, et nous espérons qu’ils vous intéresseront autant que ceux déjà proposés. Les derniers remboursements immobiliers de WiSEED sont autant de preuves encourageantes.

Nous continuons à prospecter, à rencontrer et à capter pour vous de nombreux acteurs de cette profession. Notre priorité absolue est la maîtrise des risques afin de pérenniser ce marché et continuer à vous offrir des taux attractifs mais aussi cohérents. Nous continuons aussi à expliquer notre métier aux investisseurs : Un article récemment publié sur ce blog expliquait pourquoi et comment était structurée la rentabilité des fonds propres de l’opérateur investis dans la promotion immobilière.

Notre modèle économique repose aujourd’hui sur une tarification assumée exclusivement par le promoteur qui souhaite boucler son tour de table en faisant appel à vous pour lever des fonds. Aucun frais, ni à l’entrée, ni à la sortie n’est facturé à ce jour aux investisseurs. A-t-on aujourd’hui atteint une limite sur ce modèle ? N’est-on pas déconnecté des grands équilibres financiers qui régissent ces marchés émergents ?

De plus en plus d’opérateurs immobiliers nous reçoivent et souhaitent connaitre l’étendue de notre expertise et de nos services. Le crowdfunding connait un véritable engouement et une vraie légitimité auprès de l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Mais malgré ce succès indéniable et avéré, de plus en plus nous opposent le coût élevé de notre intervention, et ne souhaitent pas faire appel à nous (à vous !) même s’ils avouent qu’ils y voient l’avenir du financement de l’immobilier.

De plus en plus de promoteurs nous opposent le coût élevé de notre intervention, même s’ils y voient l’avenir du financement immobilier

Un coût des fonds propres de 15% à 30% par an (taux investisseurs + commission WiSEED) est un coût très élevé – non pas au regard de l’impact sur la marge qui reste limité – mais en comparaison au prix du financement corporate (8% à 12% par an) dont peuvent bénéficier certains promoteurs conséquents. Un opérateur très structuré, ayant accès à diverses sources de financement, sera prêt à solliciter le crowdfunding, mais à la seule condition que le coût ne soit pas trop éloigné du coût de son financement corporate.

Malgré notre travail de pédagogie, notre expansion peut être demain ralentie, non pas par un manque de professionnalisme ou une expertise défaillante, mais parce que l’exigence de rendement est décorellée du marché des taux court et moyen terme.

Pour vous, le rendement est important

Des rendements tels que nous vous les proposons aujourd’hui interpellent les analystes financiers, qui nous appellent à plus de prudence et à corréler ces rémunérations avec les rémunérations du marché. Nous servons près de 8 à 10 fois le rendement de l’OAT 10 ans, qui est une obligation d’Etat référente sur le marché des taux de placement bancaire, ce qui prête évidemment à commentaires.

Aujourd’hui les rendements sécurisés à court terme (3 mois à 18 mois) rapportent à peine plus de 1% – Livret A, Compte à termes ou Fonds communs de placements. L’assurance-vie, placement préféré des épargnants français, ne dépasse plus les 4 % dans le meilleur des cas et pour les meilleurs contrats. L’ensemble des remboursements immobiliers de WiSEED propose une rentabilité moyenne proche de 10% par an. Ce n’est pas le même niveau de risque, certes, mais la différence est tout de même significative.

Nous avons remarqué que, peu importe le programme, les rendements de 10 % à 12% permettent des levées de fonds très rapides alors que 9 % sur un dossier – même plus sécurisé – met beaucoup plus de temps à être financé. Il est important pour nous de souligner que vous, les investisseurs, devez être vigilant à pas mener une course effrénée au rendement alors que seule une course à la diversification vous permettra de limiter votre risque.

Ne pas être dans une course au rendement

Même si les taux proposés sont plus bas, pensez à diversifier votre portefeuille WiSEED avec des promoteurs conséquents qui présentent un risque de perte en capital et de retard naturellement plus faible.

Nos efforts de prospection vont nous permettre de vous proposer des dossiers exceptionnels, portés par des opérateurs de premier plan, avec un risque maîtrisé, et une durée de 12 à 14 mois… Mais ces dossiers nous (vous) seront inaccessibles aujourd’hui au regard des rémunérations que vous attendez sur tous nos dossiers. Nous ne pouvons pas vous proposer 12% sur chaque dossier.

WiSEED a un rôle pédagogique, nous sommes les évangélisateurs de ce nouveau marché (des vidéos comme celle ci-dessus font partie de nos efforts) et nous sommes collectivement responsables de sa pérennité, alors, soyons vigilants à cette course au rendement. Et cela ne tient pas uniquement au coût pour les promoteurs, mais aussi aux comportements d’investissement. Un projet avec un rendement affiché de 9% peut être plus attractif qu’un dossier similaire affiché à 12%.

Nous sommes collectivement responsables de la pérennité du marché, alors soyons vigilants à cette course au rendement

Au-delà de l’opération, il est essentiel de prendre en compte des éléments extrinsèques à l’opération, comme la solidité du promoteur, qui est un élément essentiel quant à la réussite d’une opération et donc la sécurisation du remboursement. La rentabilité intrinsèque d’un programme immobilier (CA – Coût du projet, souvent situé entre 5 et 10 % pour la plupart des opérations) est différente de l’effet de levier financier qui permet aux opérateurs de réaliser plus de projets avec la même quantité de fonds propres investis.

Pour vous permettre de mieux vous en rendre compte, nous lancerons bientôt un scoring permettant de rendre plus simple l’analyse d’un programme et de son opérateur. Chers WiSEEDers, nous nous devons aujourd’hui de grandir ensemble, de prôner l’investissement responsable et de prêcher la bonne parole afin de rendre vertueux et pérenne ce marché qui nous a réuni pour de nombreuses années et qui nous laisse entrevoir un avenir plus que prometteur.

Votre intelligence collective nous permettra de co-créer le crowdfunding immobilier vertueux de demain !

 Stéphane DESMAISON
Directeur Développement Grand Sud-Ouest et
Responsable Grands Comptes

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