Une sortie d’opération chez WiSEED : ça se passe comment ?

Chers WiSEEDers, 

Depuis la création de WiSEED ce sont plus de 520 projets qui ont été financés dont 194 sorties positives. Vous êtes souvent en contact avec nos services pour la partie investissement et pour prendre part à de nouveaux projets. Mais une partie importante de notre organisation concerne également les sorties d’opération. En cette période de crise, les retards que peuvent enregistrer des remboursements attendus ou annoncés d’opérations sont sources de questionnements et parfois même d’inquiétude pour vous, investisseurs WiSEED. Cette inquiétude est compréhensible.

La politique d’investissement qui préside depuis la création de WiSEED reste la même : guidée par la transparence puisque votre confiance, toujours renouvelée, passe par le respect des engagements pris. C’est donc l’occasion de vous présenter le dispositif qui existe habituellement et celui spécifiquement dédié à la gestion des dossiers dans cette période de crise.

Nous souhaitons vous rassurer : chaque ligne de remboursement continue d’être suivie avec une grande attention. Notre priorité est de limiter ces retards et garantir le respect des délais, tout en nous assurant de la capacité des opérateurs à rembourser ceux qui les ont accompagnés dans leur projet.

Comment se passe une sortie d’opération ?

Deux mois avant la date de remboursement prévue au contrat, un mail incluant le décompte des intérêts et du nominal restant dû est envoyé à l’opérateur. Ce dernier a un mois pour nous répondre, et nous confirmer le remboursement à la date d’échéance prévue. Dans la majorité des cas, l’opérateur confirme et le remboursement s’effectue dans un délai contractuel.

Dans cette période particulière, des délais administratifs ou bancaires (signatures notaires, indisponibilité des banques) peuvent retarder le versement des fonds par les opérateurs, le traitement et le remboursement sur vos comptes de paiement. Notre service des opérations renforce sa vigilance quotidienne sur ces points dans la période actuelle.

Et en cas de retard annoncé ?

Dans le cas où l’opérateur ou le dirigeant nous informe ne pas être en mesure de rembourser, nous lui en demandons systématiquement les raisons et les pièces justifiant de ses difficultés. Nous avons, vous avez, connu la situation où il peut parfois arriver que le remboursement ait été annoncé et que nous soyons informés, quelques jours avant la date butoir, que l’opérateur est finalement dans l’incapacité de rembourser.

L’expertise multi-sectorielle de WiSEED nous permet de dégager des tendances spécifiques :

  • Dans le secteur immobilier, les délais s’expliquent par un retard de commercialisation ou de travaux , des aléas climatiques, voire des difficultés administratives. Un secteur habitué à gérer ces retards, qui lui sont intrinsèques et que les experts immobiliers connaissent parfaitement. C’est d’ailleurs pour cette raison que nos contrats d’émission prévoient systématiquement des clauses incluant ce possible report (6 mois le plus souvent), qui permettent de proroger sans lourdes formalités ou pénalités d’emprunt.
  • Concernant les projets PME, nous entrons en contact étroit avec les dirigeants et leurs conseils, cherchons à comprendre au mieux la situation économique de la société, et depuis ces dernières semaines, l’impact de la crise sanitaire sur ses prévisions ou sa trésorerie. Nous les analysons en détail, comprenons chaque dépense, chaque entrée prévue. Tout cela demande un temps d’analyse important, une forme de nouvel audit complet de la société. Nous nous assurons que toutes les mesures permises par l’Etat aient été enclenchées (prêt PGE, report de charges, échéanciers d’emprunt, chômage partiel, etc.) et que la société sera à même, dans le futur, de rembourser ses échéances.

Dans le contexte tout particulier que nous connaissons actuellement, nous aurions pu octroyer un report systématique des échéances. Une direction vers laquelle nous avons choisi de ne pas aller parce que nous considérons qu’il ne s’agit pas là d’une solution pour les dirigeants ou nos investisseurs (voir notre dernier billet de blog).

Un processus de décision robuste

Chez WiSEED, dès le déclenchement de la crise sanitaire, nous avons opté pour la création d’un comité prorogations hebdomadaire, tant pour le secteur immobilier que les PME, qui réunit nos analystes, juristes et parfois le développeur en charge du dossier. Cela nous permet des prises de décision éclairées, sur analyse précise des pièces à notre disposition, toujours dans l’objectif primordial de la protection de nos investisseurs. Ce comité restera actif tant que la situation le nécessitera.

Ce processus génère de nombreux allers-retours, des échanges avec les experts-comptables, des avocats spécialisés, des notaires. Le temps que durent ces discussions, il se peut que nous ne puissions pas communiquer de manière précise auprès de vous, en attendant qu’un accord soit passé.

Si la date d’échéance approche, nous vous communiquons dans un premier temps le retard de remboursement. Nous revenons ensuite vers vous, de manière détaillée, dès que les négociations ont abouti et qu’un accord a pu être formalisé.

Chaque situation est unique et nécessite des arbitrages sur mesure. Report, échéancier de remboursement adapté au contexte, garanties supplémentaires, stand-by avec une clause de rendez-vous dans quelques mois font partie des solutions possibles et, encore une fois, proposées selon le cas. Si la demande de l’opérateur sort du cadre contractuel, un protocole d’accord, signé par toutes les parties, est soumis ensuite aux investisseurs en Assemblée Générale ou via un sondage dématérialisé.

Comme dans de nombreuses industries, la période actuelle nous demande de réinventer nos méthodes, d’être réactifs et de nous adapter sans cesse.

Nous ne le répéterons jamais assez, la période actuelle force l’humilité face à l’incertitude. Néanmoins en tant que première plateforme créée en France, WiSEED a aussi une large expérience et un recul significatif pour prendre ce type de décisions. Ce sont elles qui ont construit la confiance que vous avez en nous, cette dernière nous oblige. Soyez donc assurés que nous mettons tout en œuvre pour l’honorer, portés par les valeurs qui font WiSEED : notre engagement et notre transparence.

Mathilde ICLANZAN

RCSI, Directrice générale adjointe de WiSEED

Immobilier WiSEED

Crowdfunding immobilier : ce qu’en disent les professionnels

Aujourd’hui, nous donnons la parole aux spécialistes de l’immobilier, pour qu’ils partagent avec nous les impacts concrets de la crise sur le marché et leur analyse de la situation. Bien entendu, il s’agit d’une photo à date, dans un contexte que nous savons mouvant de jour en jour.

D’un arrêt soudain à la reprise progressive des chantiers

« Brutal » est l’adjectif qui revient chez tous les professionnels du secteur de l’immobilier pour qualifier l’arrêt qu’a connu le secteur après les annonces gouvernementales. La construction, premier maillon de la chaîne s’en effet vue dans l’obligation d’arrêter tous les chantiers pour permettre au secteur de sécuriser les salariés et d’adapter les mesures à une activité avant tout régie par le travail d’équipe. 

Sur ce sujet Joël MAQUET, membre du comité d’engagement immobilier de WiSEED, spécialiste bancaire du secteur : « Pour la promotion immobilière et l’aménagement foncier : les chantiers vont pouvoir reprendre puisqu’un consensus a été trouvé entre les maîtres d’ouvrage, les entreprises et le contrôleur SPS d’autant plus qu’il n’y a pas de risque d’approvisionnements… les matériaux étant franco-français, et que les promoteurs disposent d’une ligne de trésorerie réutilisable de leur banque ».

La publication du guide de préconisations de sécurité sanitaire réalisé par l’OPPBTP (Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics) était en effet particulièrement attendue pour permettre une reprise, a minima partielle, du secteur. Validé par le gouvernement, il a été publié le 2 avril et permet une reprise progressive de certains chantiers depuis lundi dernier (le 6 avril).

Des aménagements réglementaires très attendus

Le secteur se voyait bloqué non seulement en amont avec la filière de la construction mais également à d’autres étapes cruciales pour les professionnels du secteur avec la fermeture des offices notariaux, les conséquences des élections municipales dans certaines communes ainsi que la prorogation des délais administratifs.

Le ministre en charge du Logement, Julien Denormandie, est intervenu la semaine dernière pour confirmer aux professionnels que de nouvelles dispositions vont être prévues. Il a reconnu que la prolongation des délais de purge du droit de recours pour le permis de construire et les permis d’aménager « va trop loin ». La première ordonnance du 25 mars dernier prévoyait en effet une suspension provisoire des délais d’instruction. Conséquence directe, relayée par les principaux syndicats du secteur, aucun permis de construire ou d’aménager ne risque d’être délivré sur l’ensemble du territoire avant le 25 juin 2020.

Pour ce qui est des formalités assurées par les notaires, leur syndicat national assure que 80% des offices continuent leur activité en télétravail. Un décret a été publié le 4 avril pour permettre la signature à distance des actes authentiques. Une procédure qui devrait permettre, dans le même sens, permettre de poursuivre l’activité a minima et de contourner les difficultés pour se déplacer. Poursuivre l’activité pour pallier l’arrêt brutal et limiter l’engorgement en sortie de crise est par exemple l’objectif affiché par Patrick Farkas, dirigeant de R2I immobilier, basé à Lyon :

« Dans notre structure l’activité commerciale n’est pas majoritaire mais nous la maintenons bien sûr. En revanche, nous avons un service important qui se consacre au développement et aux projets en cours de montage. L’ordonnance du 23 mars a donc eu un impact significatif puisqu’elle a stoppé toute l’activité des services d’urbanisme. Nous tentons cependant de continuer à travailler avec ces services, essentiellement à Lyon Métropole, qui sont en capacité depuis lundi (le 6 avril) de poursuivre l’instruction de ces dossiers en télétravail, ce qui est une très bonne nouvelle !

La publication du guide de bonnes pratiques en fin de semaine dernière permet d’espérer une reprise rapide des chantiers. J’en compte un parmi ceux que nous suivons qui peut redémarrer car il n’a pas de co-activité. Pour ce qui est du décret sur la dématérialisation des actes authentiques, sa publication va nous permettre d’avancer sur les signatures. Après l’arrêt brutal des premiers jours, nous poursuivons donc notre activité avec optimisme, sur trois axes :

  • Signer les réservations,
  • Signer les actes,
  • Préparer les lancements commerciaux pour nous permettre d’être prêts dès les annonces de la fin du confinement ! »

La commercialisation est ralentie mais pas à l’arrêt

Cet arrêt certain du secteur a bien entendu eu des conséquences sur la commercialisation des lots. Les professionnels ont dû se réorganiser : d’une part du point de vue de leurs équipes puis de leur politique commerciale en créant par exemple des procédures de vente à distance. C’est le cas d’Emmanuel Martin, Directeur Associé de Rive Gauche Immobilier, entreprise basée à Strasbourg : 

« Il est clair que dans un premier temps le changement de notre activité, avec les annonces gouvernementales, a été certain et brutal. On ne connait encore ni la profondeur, ni la durée de cette crise mais nous utilisons tous les leviers à notre disposition pour préparer la sortie, que ce soit auprès de nos partenaires financiers ou des banques. Nous avons une trésorerie qui va nous permettre d’absorber ce choc, sans faire d’excès non plus bien sûr, mais nous contactons nos partenaires pour pouvoir reprendre nos projets dès la sortie de la crise. Comme toutes les entreprises, nous nous sommes adaptés. Une réorganisation du travail d’abord : j’assure la coordination en restant sur site et les collaborateurs sont en télétravail depuis chez eux. Et puis, une réorganisation de la communication sur nos produits pour poursuivre la vente avec une procédure de vente à distance, cela demande la mobilisation de tous mais nous permet de rester optimistes ! 

De l’optimisme il faut en garder dans notre région particulièrement touchée. Nous traversons une véritable épreuve sociale. Alors chacun fait preuve du plus de solidarité possible, de notre côté, nous donnons par exemple du temps aux producteurs locaux pour les aider au ramassage des asperges. » 

Et le crowdfunding immobilier ?

Pour Céline Mahinc du cabinet Eden finances, qui a récemment produit en co-édition avec IEIF une étude aboutie sur le financement alternatif de l’immobilier : « le financement participatif n’a jamais été un viatique : il n’est pas là pour financer les « canards boiteux ». Si vous êtes en cours de projet, sur le marché du neuf ou de l’ancien, une crispation du marché semble inéluctable, avec un décalage de plusieurs mois et donc une trésorerie associée… En ce qui concerne les projets à venir – pour autant que ceux-ci soient suffisamment engagés (autorisations administratives, précommercialisation, … )- le crowdfunding peut apporter flexibilité, agilité et dynamisme dans votre activité : à l’heure où les banques éprouvent leurs disponibilités et leurs capacités à générer de nouveaux prêts, les plateformes peuvent, peut-être un peu plus en cette période, aider à faire repartir le secteur immobilier. »

Laurent ALTMAYER, dirigeant du site HelloCrowdfunding, nous propose quant à lui une analyse plus générale du secteur : « Sur le marché du crowdfunding immobilier, les plateformes proposent moins de projets en collecte. Les collectes se poursuivent mais à un rythme clairement ralenti. C’est compréhensible puisque même si les fonds sont levés, on ne sait pas quand le projet aura lieu. La bonne nouvelle – parce qu’il y en a quand même une ! – c’est que les contrats de crowdfunding prévoient des conditions de prorogations. Et dans ce contexte les opérateurs en auront besoin c’est certain. Dans ce contexte particulier, il faudra probablement anticiper des défauts qui n’auraient pas eu lieu en temps normal.

Que conclure du point de vue de ces acteurs ?

Les analystes s’accordent sur deux points : cette crise aura des conséquences sérieuses mais les fondamentaux économiques, dont l’immobilier fait partie, sont solides

Il faut être clair, il y aura des retards. Mais retard ne signifie pas mauvaise santé. Au-delà des retards de chantier qui pourraient être rattrapés en partie par les nouvelles mesures en place depuis cette semaine, il faut anticiper des goulots d’étranglement technique et administratif à la reprise. Il s’agit là de facteurs plutôt contextuels que structurels d’un marché qui est par ailleurs habitué à gérer des aléas (climatiques, techniques, etc.).

Les porteurs de projet font face, comme toutes les entreprises, à des besoins de trésorerie conséquents pour résister à plusieurs semaines d’arrêt d’activité. C’est la raison pour laquelle WiSEED a choisi d’assouplir, durant la période, ses modalités de prorogation, pour leur permettre de conserver de la trésorerie ou de donner la possibilité aux porteurs de projets de refinancer leurs fonds propres bloqués sur d’autres opérations. Nous continuons à financer les projets que les professionnels de l’immobilier nous soumettraient et restons vigilants dans ce contexte pour poursuivre un audit rigoureux, et assurer la sécurité des projets étudiés et validés.

Pour notre secteur c’est inéluctablement dans le choix d’une sélection solide des projets et des professionnels, que se fera la différence. Les dirigeants d’entreprise avec lesquels nous travaillons depuis des années sont dans une situation inédite. Nous continuerons à travailler avec eux comme avant : partenariat étroit, écoute attentive, réactivité, connaissance du marché, des règles comme des méthodes de travail.  

La crise pourrait rendre l’offre plus rare et reporter le lancement de nouvelles opérations. Dans mon dernier billet je posais la question : « cette période particulière n’est-elle pas l’occasion s’interroger sur le sens : la vraie nature de cette crise, les pièges, les sources d’entre-aide ? »

La parole des professionnels donne déjà des pistes, dans le Grand Est on parle de « véritable épreuve sociale » pour cette région et on donne du temps pour aider les agriculteurs. L’un des pièges dans lequel il est difficile de ne pas tomber , même en rédigeant ces lignes, est celui de la prospective à outrance. Certains évoquent une réorientation du marché possible vers la maison individuelle, d’autres une nouvelle répartition de la population sur le territoire ou encore la nécessaire conception de bâtiments plus écologiques. Pour l’instant personne ne sait où nous serons dans quelques semaines alors je m’en remets à mon optimisme de créateur d’entreprise – et de ceux qui m’entourent – pour continuer à planter des graines !

Nicolas Sérès